Musterbericht
Das hier ist ein vollständiger Bericht. Nichts abgedeckt, nichts ausgelassen. Er stammt aus derselben Berechnung wie Ihr eigener: gleiche Zeilennummern des amtlichen Vordrucks 2025, gleicher Rechenweg, gleiche Fundstellen. Nur die Zahlen sind erfunden.
Beispielfall: Ferienwohnung auf Mallorca, ein Eigentümer
Kauf 2019 für 285.000 € zuzüglich 31.500 € Kaufnebenkosten, 192 Vermietungstage, 28 Tage Selbstnutzung, in Spanien 2.520 € Steuer nach Modelo 210 gezahlt. Bei mehreren Eigentümern entsteht dieser Bericht je steuerpflichtiger Person, mit den Beträgen bereits auf den jeweiligen Anteil heruntergerechnet.
Anlage V — Zeile für Zeile
| Zeile | Position | Betrag |
|---|---|---|
| Zeile 4 | Lage des Grundstücks — Straße, Hausnummer | Carrer de la Mar 14 |
| Zeile 5 | Lage des Grundstücks — Postleitzahl, Ort | 07157 Port d'Andratx, Spanien |
| Zeile 7 | Eigentumsübergang am | 12.04.2019 |
| Zeile 15 (Kennzahl 01) | Summe der Mieteinnahmen für Wohnungen (ohne Umlagen, ohne Umsatzsteuer) § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG | 24.600 € |
| Zeile 32 | Summe der Einnahmen (aus den Zeilen 15, 18 bis 28 und 31) § 8 Abs. 1 EStG | 24.600 € |
| Zeile 35 (Kennzahl 30) | Abzugsfähige Werbungskosten — Gebäude-AfA § 7 Abs. 4 EStG | 3.424 € |
| Zeile 45 (Kennzahl 60) | Abzugsfähige Werbungskosten — AfA für bewegliche Wirtschaftsgüter § 7 Abs. 1 EStG | 65 € |
| Zeile 48 (Kennzahl 33) | Abzugsfähige Werbungskosten — Schuldzinsen § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG | 3.404 € |
| Zeile 55 (Kennzahl 36) | Voll abzuziehende Erhaltungsaufwendungen — direkte Zuordnung § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG | 1.030 € |
| Zeile 78 (Kennzahl 48) | Abzugsfähige Werbungskosten — nicht umgelegte Kosten § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG | 5.101 € |
| Zeile 82 (Kennzahl 49) | Abzugsfähige Werbungskosten — sonstige Kosten § 9 Abs. 1 Satz 1 EStG | 4.553 € |
| Zeile 83 | Summe der Werbungskosten § 9 EStG | 17.577 € |
| Zeile 85 | Überschuss (Einnahmen laut Zeile 32 abzüglich Werbungskosten laut Zeile 83) § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 EStG | 7.023 € |
Zu Zeile 5: Bei einer ausländischen Immobilie hier die vollständige spanische Anschrift mit Staat eintragen.
Zu Zeile 55 (Kennzahl 36): Größere Erhaltungsaufwendungen können auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden (§ 82b EStDV, Zeilen 57 bis 60). Dieser Bericht zieht sie in voller Höhe im laufenden Jahr ab.
Zu Zeile 85: Negativen Betrag mit vorangestelltem Minuszeichen eintragen.
Anlage V-FeWo
Wer als Ferienwohnung oder kurzfristig vermietet, muss sie seit dem Steuerjahr 2023 zusätzlich abgeben; die Anlage V verlangt das in Zeile 10 ausdrücklich.
| Zeile | Position | Angabe |
|---|---|---|
| Zeile 6 | Nähere Bezeichnung der Ferienwohnung / kurzfristigen Vermietung | Carrer de la Mar 14 |
| Zeile 8 | Wurde die Wohnung im Jahr 2025 auch selbst genutzt oder war eine Selbstnutzung vorbehalten? (1 = Ja, 2 = Nein) | 1 = Ja |
| Zeile 9 | Tage der Selbstnutzung | 28 |
| Zeile 9 | Vermietungstage | 192 |
| Zeile 9 | Leerstandstage | 145 |
Anlage AUS — Anrechnung der spanischen Steuer
| Zeile | Position | Betrag |
|---|---|---|
| Zeile 4 | Aus dem Staat / Spezial-Investmentfonds | Spanien |
| Zeile 5 | Einkunftsquelle (bei mehreren Einkunftsarten: Einzelangaben laut gesonderter Aufstellung) | Vermietung — Carrer de la Mar 14, 07157 Port d'Andratx, Spanien |
| Zeile 6 | Enthalten in Anlage(n) und Zeile(n) | Anlage V, Zeile 85 |
| Zeile 7 (Kennzahl 107) | Ausländische Einkünfte § 34d Nr. 7 EStG i. V. m. § 21 EStG | 7.023 € |
| Zeile 12 (Kennzahl 109) | Anzurechnende ausländische Steuern für alle Einkunftsarten § 34c Abs. 1 EStG | 2.520 € |
Nicht in die Zeilen 36 bis 40 eintragen
Diese Zeilen betreffen nach dem Abkommen steuerfreie Einkünfte mit Progressionsvorbehalt. Für spanische Mieteinkünfte gilt das seit dem DBA 2011 gerade nicht, und genau dort landen sie erfahrungsgemäß am häufigsten falsch.
Höchstbetrag der Anrechnung
Der Höchstbetrag hängt von der tariflichen Einkommensteuer und der Summe aller Einkünfte ab, also von Angaben aus der Gesamterklärung. Wer beide im Rechner einträgt, bekommt den Betrag; wer sie weglässt, bekommt die Formel mit den bekannten Werten. § 34c Abs. 1 Satz 2 EStG
| Tarifliche Einkommensteuer | 11.800 € |
| Ausländische Einkünfte (Anlage AUS) | 7.023 € |
| Summe der Einkünfte | 72.400 € |
| Höchstbetrag | 1.145 € |
| Gezahlte spanische Steuer | 2.520 € |
| Anrechenbar | 1.145 € |
1.375 € der gezahlten spanischen Steuer bleiben in diesem Beispiel ungenutzt: sie übersteigen den Höchstbetrag und werden weder erstattet noch vorgetragen. Ob der Abzug nach § 34c Abs. 2 EStG günstiger wäre, hängt vom Grenzsteuersatz ab und gehört in eine Beratung.
Rechenweg
Gebäudeabschreibung
| Anschaffungskosten (Kaufpreis und Kaufnebenkosten) | 316.500,00 € |
| Gebäudeanteil aus dem Katasterwert | 62,0 % |
| Bemessungsgrundlage (ohne Grund und Boden) | 196.140,85 € |
| AfA-Satz | 2,0 % |
| AfA 2025 für das ganze Objekt | 3.922,82 € |
| davon abziehbar nach Nutzungsquote | 3.423,55 € |
Bemessungsgrundlage sind die Anschaffungskosten, nicht der spanische Katasterwert. Der trennt hier nur das Gebäude vom nicht abschreibbaren Grund und Boden. § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG; R 7.3 EStR
Nutzungstage
| Tage im Eigentum 2025 | 365 |
| vermietet | 192 |
| selbst genutzt | 28 |
| leer stehend | 145 |
| abziehbarer Anteil der Werbungskosten | 87,27 % |
Die Wohnung kann jederzeit selbst genutzt werden, deshalb sind die Leerstandstage im Verhältnis der vermieteten zu den selbst genutzten Tagen aufgeteilt. Portalprovision und Reinigung kürzt der Anteil nicht, weil sie nur durch die Vermietung entstehen.
Möbel und Geräte
| Gegenstand | Kosten | Behandlung | 2025 |
|---|---|---|---|
| Waschmaschine | 649,00 € | Sofortabzug (bis 800 €) | 649,00 € |
| Schlafzimmerschrank | 1.450,00 € | AfA über 13 Jahre | 74,36 € |
Nutzungsdauern nach der amtlichen AfA-Tabelle. § 6 Abs. 2 EStG; § 7 Abs. 1 EStG; BMF vom 15.12.2000
Abgleich mit der spanischen Steuer
Der Bericht rechnet die spanische Steuer nach den spanischen Regeln nach: angegeben 2.520,00 €, zu erwarten rund 2.570,74 €. Weicht das deutlich ab, sagt der Bericht das. Dieser Betrag geht unmittelbar in die Anrechnung ein, ein Zahlendreher also auch.
Offene Punkte
Nutzungswertbesteuerung für die nicht vermieteten Tage
An 173 Tagen war die Immobilie 2025 nicht vermietet. Für diese Tage schuldet ein in Spanien nicht ansässiger Eigentümer die Nutzungswertbesteuerung (renta imputada): 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts, anteilig für die nicht vermieteten Tage, darauf 19 %. Erklärt wird sie mit einem eigenen Modelo 210, jährlich, bis zum 31. Dezember des Folgejahres. Dieser Bericht berechnet sie nicht. Sie wirkt sich auch nicht auf Ihre deutsche Steuer aus: der Nutzungswert ist in Deutschland keine Einnahme, und die spanische Steuer darauf ist deshalb nach § 34c EStG nicht anrechenbar. Haben Sie sie bereits gezahlt, tragen Sie den Betrag in Schritt 6 als „Nutzungswert“ ein, dann bleibt er aus der Anrechnung und aus dem Modelo-210-Vergleich heraus.
Art. 24.5 i.V.m. Art. 25.1 TRLIRNR; Art. 85 LIRPFSelbstnutzung: das Finanzamt prüft die Einkünfteerzielungsabsicht
Sie haben die Ferienwohnung 2025 an 28 Tagen selbst genutzt. In diesem Fall prüft das Finanzamt stets, ob Sie auf Dauer einen Überschuss erzielen. Dazu verlangt es eine Prognose über 30 Jahre, in die nur die Kosten der Vermietungszeiten eingehen. Ergibt sie keinen Überschuss, werden Verluste nicht anerkannt. Dieser Bericht rechnet die Prognose nicht.
§ 21 EStG; BMF 8.10.2004, RdNr. 21 und 34 ff.Keine Steuerberatung. Dieser Bericht ist eine Berechnungshilfe und Ausfüllhilfe: Sie geben Ihre Zahlen ein, die Software rechnet nach festen Regeln und ordnet die Ergebnisse den Zeilen der amtlichen Vordrucke zu. Er ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung und trifft keine Aussage über Ihren persönlichen Steuerfall.