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Renta imputada: Steuer auf die selbst genutzte Wohnung in Spanien

Von , Entwickler und Betreiber · Stand: 10/2026 · Berechnungshilfe, keine Steuerberatung

Eine Wohnung in Spanien, die Sie nicht vermieten, kostet jedes Jahr Einkommensteuer auf eine fiktive Einnahme: die imputierte Rente (renta imputada). Sie beträgt 1,1 oder 2 Prozent des Katasterwerts, taggenau für die Zeit ohne Mieter, und wird bei Eigentümern aus Deutschland mit 19 Prozent besteuert. Bei 150.000 Euro Katasterwert und 1,1 Prozent sind das 313,50 Euro im Jahr. Erklärt wird sie mit dem Modelo 210, für das Jahr 2025 bis zum 31. Dezember 2026. In Deutschland wird davon nichts angerechnet.

Wann die imputierte Rente anfällt

Sie fällt für jeden Tag an, an dem eine Wohnung in Spanien einer Person gehört, die nicht in Spanien ansässig ist, und nicht vermietet ist (Art. 13 Abs. 1 Buchst. h und Art. 24 Abs. 5 TRLIRNR). Die Berechnung selbst steht im spanischen Einkommensteuergesetz (Art. 85 LIRPF). Erfasst sind:

Keine imputierte Rente fällt an für vermietete Tage, für eine Wohnung im Bau oder eine, die aus baurechtlichen Gründen nicht bewohnbar ist, und für unbebaute Grundstücke. Ausgenommen ist auch eine Immobilie, die zu einer wirtschaftlichen Tätigkeit gehört. Bei einer einzelnen privat vermieteten Ferienwohnung ist das selten der Fall.

So wird die imputierte Rente berechnet

Grundlage ist der Katasterwert (valor catastral) aus dem IBI-Bescheid, der jährlichen Grundsteuer. Davon gelten 2 Prozent als Einnahme, oder 1,1 Prozent, wenn der Katasterwert Ihrer Gemeinde in einer allgemeinen Neubewertung festgesetzt wurde, die in den letzten zehn Jahren in Kraft getreten ist. Für die Jahre 2023 bis 2025 reichte eine Neubewertung ab dem 1. Januar 2012, für 2026 vorläufig ebenso (siehe unten). Hat die Wohnung keinen Katasterwert, gilt 1,1 Prozent auf die Hälfte des höheren Betrags aus Kaufpreis und dem Wert, den die Verwaltung für andere Steuern festgestellt hat.

Der Betrag wird auf die Tage ohne Mieter und auf Ihren Eigentumsanteil heruntergerechnet. Darauf fallen 19 Prozent an, für Ansässige der EU und des EWR (Art. 25 Abs. 1 Buchst. a TRLIRNR). Kosten werden nicht abgezogen, und einen Freibetrag gibt es nicht. Der Abzug von Ausgaben, der Ansässigen der EU bei der Miete zusteht, gilt für die imputierte Rente nicht.

Katasterwert 150.000 €Imputierte RenteSteuer 19 %
1,1 %, Alleineigentum, ganzes Jahr1.650,00 €313,50 €
2 %, Alleineigentum, ganzes Jahr3.000,00 €570,00 €
1,1 %, Alleineigentum, 120 Tage vermietet (245 von 365 Tagen)1.107,53 €210,43 €
1,1 %, Hälfte je Ehegatte, ganzes Jahrje 825,00 €je 156,75 €

1,1 oder 2 Prozent: der Satz für 2026

Für 2026 gilt nach dem Stand vom 12. Oktober 2026 wieder 1,1 Prozent, wenn die Neubewertung Ihrer Gemeinde seit dem 1. Januar 2012 in Kraft ist. Das regelt das Real Decreto-ley 29/2026 vom 6. Oktober 2026 mit Wirkung ab dem 1. Januar 2026 (BOE-A-2026-20823). Endgültig ist das nicht: Ein Real Decreto-ley muss binnen 30 Tagen vom Congreso bestätigt werden (Art. 86 der spanischen Verfassung), hier also bis Anfang November 2026.

Dieselbe Regel stand schon im Real Decreto-ley 26/2026 vom 29. September 2026. Der Congreso hat es am 2. Oktober 2026 aufgehoben (BOE-A-2026-20526). Seit 2024 ist die Erweiterung viermal per Dekret verlängert und viermal gekippt worden; das RDL 29/2026 ist der fünfte Anlauf.

Fällt auch dieses Dekret, gilt für 2026 nur die Zehnjahresregel aus Art. 85 LIRPF. Den Satz von 1,1 Prozent bekommt dann nur, wessen Gemeinde ab 2016 neu bewertet wurde. Bei einer Neubewertung zwischen 2012 und 2015 steigt der Satz auf 2 Prozent, im Beispiel oben von 313,50 auf 570 Euro. Maßgeblich ist das Recht am 31. Dezember, dem Tag, an dem die Steuer entsteht. Nach dieser Regel hat die Agencia Tributaria für 2025 den Satz von 1,1 Prozent bei Neubewertung ab 2012 behalten, obwohl auch das damalige Dekret später aufgehoben wurde.

Ab 2027 sieht das RDL 29/2026 eine Staffel nach der Summe der Katasterwerte vor: 1,1 Prozent bis 100.000 Euro, 1,5 Prozent auf den Teil bis 500.000 Euro, 2 Prozent bis 1 Million Euro und 3 Prozent darüber. Die Zehnjahresregel entfiele damit. Wie die Agencia Tributaria die Staffel bei Nichtansässigen anwendet, die je Wohnung eine eigene Erklärung abgeben, hat sie noch nicht erläutert.

Das Jahr der letzten Neubewertung Ihrer Gemeinde nennt die Gerencia del Catastro Ihrer Provinz. Die Erklärung für 2026 ist ohnehin erst ab dem 1. April 2027 möglich; bis dahin steht fest, welches Recht am 31. Dezember 2026 galt.

Die Abgabe: Modelo 210 mit Tipo de renta 02

Die imputierte Rente wird im Modelo 210 erklärt, Abschnitt „210 I", Tipo de renta 02. Jeder Eigentümer gibt für jede Wohnung eine eigene Erklärung im Jahr ab; ein Ehepaar mit hälftigem Eigentum also zwei. Eine gemeinsame Erklärung gibt es hier nicht. Wie die Felder auszufüllen sind, zeigt die Anleitung zum Modelo 210.

Jahr der NutzungAbgabe und ZahlungMit Lastschrift
20251. Januar bis 31. Dezember 2026bis 23. Dezember 2026
20261. April bis 31. Dezember 20271. April bis 23. Dezember 2027

Die Verschiebung auf den April beruht auf der Orden HAC/623/2026 und gilt ab der imputierten Rente des Jahres 2026. Für jede ab dem 1. Januar 2027 eingereichte Erklärung kommen die Kästchen „N.º de días" und „Cuota participación" hinzu: die Zahl der Tage und Ihr Eigentumsanteil.

Wer die Wohnung einen Teil des Jahres vermietet, gibt zwei Arten von Erklärung ab. Die Miete geht in eine eigene Erklärung, deren Frist für 2026 der 1. bis 20. April 2027 ist. Die übrigen Tage gehen mit Tipo 02 in die Erklärung über die imputierte Rente. Ein Formular nimmt nur eine der beiden Arten auf.

Wenn die Erklärung zu spät kommt

Ohne Aufforderung der Agencia Tributaria kostet die Verspätung einen Zuschlag von 1 Prozent plus 1 Prozent je vollem Monat, nach zwölf Monaten 15 Prozent und Zinsen (Art. 27 LGT). Bei 313,50 Euro Steuer und drei vollen Monaten sind das 12,54 Euro. Meldet sich die Verwaltung zuerst, droht eine Geldbuße ab 50 Prozent der Steuer. Die Einzelheiten stehen im Artikel Modelo 210 zu spät abgegeben.

Was Deutschland mit der spanischen Steuer macht

Bei einer nur selbst genutzten Wohnung nichts. Spanien darf die imputierte Rente nach dem Abkommen besteuern: Art. 6 Abs. 3 DBA-Spanien erfasst Einkünfte aus der unmittelbaren Nutzung einer Immobilie. Deutschland rechnet die spanische Steuer nach Art. 22 Abs. 2 Buchst. b an, aber nur nach den Regeln des § 34c EStG. Danach ist die Anrechnung auf die deutsche Steuer begrenzt, die auf die spanischen Einkünfte entfällt. Die eigene Nutzung einer Wohnung ist in Deutschland keine Einkunft. Der Höchstbetrag ist null, und angerechnet wird nichts.

Auch abziehen lässt sich die Steuer nicht. § 34c Abs. 2 und 3 EStG setzen ebenfalls Einkünfte voraus, die in Deutschland steuerpflichtig sind, und § 12 Nr. 3 EStG schließt den Abzug von Steuern vom Einkommen im Übrigen aus. Die spanische Steuer auf die selbst genutzte Wohnung bleibt also eine endgültige Belastung. Ein Urteil des BFH oder ein Schreiben des BMF gibt es zur imputierten Rente nicht; das Ergebnis folgt aus dem Wortlaut von § 34c EStG, und die Fachliteratur kommt einhellig zu ihm. Eine nur selbst genutzte Wohnung taucht in der deutschen Erklärung nicht auf: keine Anlage V, keine Anlage V-FeWo, keine Anlage AUS.

Leerstand einer vermieteten Ferienwohnung

Hier ist die Lage offen. Stand die Ferienwohnung zwischen den Vermietungen leer, verlangt Spanien für diese Tage die imputierte Rente, und Deutschland besteuert im selben Jahr die Miete aus derselben Wohnung. Der Höchstbetrag wird für alle spanischen Einkünfte zusammen berechnet (§ 68a EStDV). Dafür, dass die Steuer auf die leeren Tage angerechnet wird, spricht, dass der Leerstand einer Ferienwohnung ohne Selbstnutzung zur Vermietung gehört. Dagegen spricht, dass Spanien eine fiktive Nutzung besteuert und Deutschland die tatsächliche Miete. Eine Entscheidung dazu haben wir nicht gefunden.

Praktisch entscheidet oft der Höchstbetrag. Mit Abschreibung, Zinsen und Nebenkosten ergibt eine Ferienwohnung in der deutschen Rechnung häufig einen Verlust oder einen kleinen Überschuss. Dann ist schon die spanische Steuer auf die Miete nicht voll anrechenbar, und die Frage nach den leeren Tagen stellt sich nicht mehr.

Häufige Fragen

Muss ich die imputierte Rente auch zahlen, wenn ich die Wohnung nie nutze?

Ja. Es kommt darauf an, dass die Wohnung nicht vermietet war, nicht darauf, ob jemand dort gewohnt hat. Auch Leerstand und Tage, an denen die Wohnung erfolglos zur Vermietung angeboten wurde, zählen mit.

Bis wann muss ich die imputierte Rente für 2025 erklären?

Bis zum 31. Dezember 2026 mit dem Modelo 210, Tipo de renta 02. Mit Lastschrift muss die Erklärung bis zum 23. Dezember 2026 eingereicht sein. Für 2026 läuft die Frist vom 1. April bis zum 31. Dezember 2027.

Kann ich die spanische Steuer in Deutschland anrechnen lassen?

Bei reiner Selbstnutzung nicht. Die Anrechnung nach § 34c EStG ist auf die deutsche Steuer auf die spanischen Einkünfte begrenzt, und eine selbst genutzte Wohnung bringt in Deutschland keine Einkünfte. Der Höchstbetrag ist null.

Wo finde ich den Katasterwert?

Auf dem jährlichen IBI-Bescheid der Gemeinde, unter valor catastral. Für die Berechnung zählt der Gesamtwert, nicht der Anteil für Boden oder Gebäude.

Quellen

Keine Steuerberatung. Dieser Artikel gibt die Rechtslage allgemein wieder, auf dem Stand des oben genannten Datums. Er beurteilt keinen Einzelfall, empfiehlt kein Vorgehen und ersetzt keine Beratung durch eine Steuerberaterin, einen Steuerberater oder eine Rechtsanwaltskanzlei. Welcher Weg in Ihrer Lage richtig ist, hängt an Umständen, die ein allgemeiner Text nicht kennt. Angaben ohne Gewähr.

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Erinnerung an die Abgabefrist

Zweimal im Jahr eine Mail, wenn es Zeit für die Erklärungen wird. Sonst nichts.

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