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Häufige Fragen

Steuerpflicht und Doppelbesteuerung

Muss ich meine spanischen Mieteinkünfte in Deutschland überhaupt erklären?

Ja. Wer den Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt in Deutschland hat, ist hier unbeschränkt steuerpflichtig mit dem Welteinkommen (§ 1 Abs. 1 EStG), die spanische Wohnung eingeschlossen. Dass Sie in Spanien bereits Modelo 210 abgeben, ändert daran nichts.

Werden die Einkünfte nicht freigestellt?

Für Spanien nicht. Seit dem Doppelbesteuerungsabkommen von 2011 werden spanische Mieteinkünfte in Deutschland regulär besteuert und die spanische Steuer wird angerechnet (Art. 22 Abs. 2 Buchst. b DBA-Spanien; § 34c EStG). Die meisten anderen Abkommen stellen frei, und deshalb steht in Ratgebern, Foren und gelegentlich in Beratungen bis heute die Freistellung mit Progressionsvorbehalt. Wer danach vorgeht, erklärt zu wenig und verschenkt zugleich die Anrechnung.

Zahle ich dann doppelt?

Nein, aber Sie zahlen im Ergebnis mindestens den deutschen Betrag: die in Spanien gezahlte Steuer wird auf die deutsche angerechnet. Die Anrechnung ist auf einen Höchstbetrag begrenzt, der sich aus Ihrer tariflichen Einkommensteuer und der Summe Ihrer Einkünfte ergibt (§ 34c Abs. 1 Satz 2 EStG). Der Bericht stellt die Formel mit Ihren Werten auf; die beiden Größen aus Ihrer übrigen Erklärung setzen Sie oder Ihr Programm ein.

Mein Ergebnis ist negativ. Was passiert mit der spanischen Steuer?

Dann läuft die Anrechnung ins Leere: sie setzt positive ausländische Einkünfte voraus. In diesem Fall kommt der Abzug der ausländischen Steuer bei der Ermittlung der Einkünfte in Betracht (§ 34c Abs. 2 EStG). Der Bericht weist beides aus und sagt, welcher Weg in Ihrem Fall überhaupt offensteht.

Formulare

Welche Anlagen brauche ich?

Die Anlage V für das Vermietungsergebnis, die Anlage AUS für die Anrechnung der spanischen Steuer, bei Ferienwohnung oder kurzfristiger Vermietung zusätzlich die Anlage V-FeWo. Seit dem Steuerjahr 2023 ist die Anlage V aufgeteilt und verlangt die V-FeWo ausdrücklich; wer sie weglässt, reicht eine unvollständige Erklärung ein.

Für welche Steuerjahre gibt es geprüfte Zeilennummern?

Für 2025. Zeilennummern werden aus dem amtlichen Vordruck des jeweiligen Jahres übernommen und geprüft. Eine falsche Zeile wäre schlechter als keine, weil Sie sie unmittelbar in Ihre Erklärung übertragen. Wo eine Zuordnung noch nicht geprüft ist, zeigt der Bericht die Lücke sichtbar an, statt eine Nummer zu raten.

Kann ich den Bericht in Elster oder mein Steuerprogramm übernehmen?

Sie übertragen die Beträge selbst; der Bericht nennt zu jedem Betrag die Zeile, in die er gehört. Es gibt keine Schnittstelle und keinen Upload; die Verantwortung für die abgegebene Erklärung bleibt so bei Ihnen.

Die Berechnung

Kann ich nicht einfach die Zahlen meiner spanischen Gestoría übernehmen?

Nein, das ist der häufigste teure Kurzschluss. Deutschland rechnet anders:

Wie wird der Gebäudeanteil ermittelt?

Aus dem spanischen Katasterwert: das Verhältnis von valor construcción zum Gesamtwert wird auf Ihre Anschaffungskosten übertragen. Grund und Boden ist nicht abschreibbar. Ohne Katasterwerte rechnet der Bericht mit einer Schätzung und weist das aus.

Was passiert mit selbst genutzten Tagen?

Sie kürzen die Kosten, die Vermietung und Selbstnutzung gemeinsam betreffen, etwa Zinsen, IBI und Abschreibung. Kosten, die nur durch die Vermietung entstehen, wie Portalprovision und Endreinigung, bleiben ungekürzt. Den Leerstand teilt der Bericht im Verhältnis der selbst genutzten zu den vermieteten Tagen auf (BFH IX R 97/00). Ist Ihre Selbstnutzung vertraglich auf feste Zeiten beschränkt, rechnet er den übrigen Leerstand der Vermietung zu. Die Zuordnung steht im Rechenweg.

Uns gehört die Wohnung gemeinsam. Brauchen wir zwei Berichte?

Sie geben den Fall einmal ein und erhalten je steuerpflichtiger Person einen Bericht, mit allen Beträgen bereits auf den jeweiligen Anteil heruntergerechnet. Miteigentümer ohne deutsche Steuerpflicht bekommen keine Anlage V.

Was rechnet die Software bewusst nicht?

Alles, was eine Wertung des Einzelfalls verlangt: anschaffungsnahe Herstellungskosten, verbilligte Vermietung an Angehörige, hotelähnliche Leistungen, Liebhaberei, der Verkauf der Immobilie. Der Bericht rechnet weiter, benennt diese Punkte aber ausdrücklich mit Fundstelle, statt sie still zu entscheiden.

Keine Steuerberatung. Dieser Bericht ist eine Berechnungshilfe und Ausfüllhilfe: Sie geben Ihre Zahlen ein, die Software rechnet nach festen Regeln und ordnet die Ergebnisse den Zeilen der amtlichen Vordrucke zu. Er ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung und trifft keine Aussage über Ihren persönlichen Steuerfall.

Bestellung, Konto, Daten

Was kostet es?

69 € für einen Eigentümer, 99 € bei mehreren Eigentümern, 49 € für das Folgejahr mit übernommenen Daten. Einmalzahlung, kein Abonnement. Das Ergebnis sehen Sie vorab kostenlos; bezahlt wird der vollständige Bericht als PDF.

Kann ich vorher sehen, was ich bekomme?

Ja. Der Musterbericht ist ein vollständiger Bericht mit erfundenen Zahlen, und Ihr eigenes Ergebnis rechnen Sie ohne Bezahlung durch.

Was passiert mit meinen Daten?

Ihre Angaben liegen verschlüsselt auf einem Server in der EU. Nicht abgeschlossene Entwürfe werden nach 30 Tagen gelöscht, unbezahlte Bestellungen nach sieben Tagen. PDFs werden bei jedem Download frisch erzeugt und nicht gespeichert. Einzelheiten stehen in der Datenschutzerklärung.

Ist das eine Steuerberatung?

Nein. Es ist eine Berechnungs- und Ausfüllhilfe im Sinne einer Software: feste, offengelegte Regeln auf Ihre Eingaben angewandt. Eine Beratung zu Ihrem persönlichen Steuerfall ersetzt sie nicht. Bei den oben genannten Wertungsfragen ist sie der richtige nächste Schritt.

Quellen

Bericht erstellen Musterbericht ansehen