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Spanische Mietwohnung: welche Kosten in der Anlage V abziehbar sind

Von , Entwickler und Betreiber · Stand: 10/2026 · Berechnungshilfe, keine Steuerberatung

Abziehbar ist, was durch die Vermietung veranlasst ist: § 9 Abs. 1 EStG nennt das Werbungskosten. IBI, Comunidad, Versicherung, Schuldzinsen, Verwaltung, Reinigung, Plattformgebühren und die Abschreibung gehören dazu. Was Spanien Ihnen gekürzt oder gedeckelt hat, ist dafür ohne Bedeutung: die deutsche Erklärung rechnet nach deutschem Recht.

Der Fehler, der die meisten Beträge verzerrt

Die Abrechnung der spanischen Gestoría lässt sich nicht in die Anlage V übertragen. Spanien deckelt Zinsen und Instandhaltung auf die Höhe der Einnahmen (Art. 23.1.a LIRPF, für Nichtansässige über Art. 24.6 TRLIRNR) und schreibt das Gebäude mit 3 Prozent ab. Deutschland kennt beides nicht.

Position Spanien Deutschland
Gebäudeabschreibung 3 % vom höheren Wert aus Katasterwert und Anschaffungskosten 2 %, bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022 3 %, vor 1925 2,5 %, jeweils vom Gebäudeanteil der Anschaffungskosten (§ 7 Abs. 4 EStG)
Zinsen und Instandhaltung zusammen höchstens bis zur Höhe der Einnahmen, Rest vier Jahre vortragsfähig in voller Höhe abziehbar, ein Verlust ist möglich
Möbel und Geräte 10 % pauschal im Jahr bis 800 € sofort (§ 6 Abs. 2 EStG), darüber über die Nutzungsdauer
Leerstandstage keine Kosten abziehbar, stattdessen Nutzungswertbesteuerung ohne Selbstnutzung voll abziehbar, bei Selbstnutzung anteilig

Wer die spanischen Beträge übernimmt, erklärt deshalb regelmäßig zu wenig Werbungskosten und zahlt in Deutschland zu viel.

Wie weit die beiden Abschreibungen bei Ihren Zahlen auseinanderliegen, zeigt der Gebäude-AfA-Rechner. Woher der Gebäudeanteil stammt, den er dafür braucht, steht unter Kaufpreisaufteilung nach § 6f EStG.

Welche Kosten in welche Position der Anlage V gehören

Die Anlage V fasst laufende Kosten in drei Blöcke zusammen, und die spanischen Belege verteilen sich darauf. Die Zeilennummern gelten für das Steuerjahr 2025.

Der Block für umgelegte Kosten ist nur für Kosten gedacht, die Sie auf Ihre Mieter umgelegt und von ihnen zurückbekommen haben. Bei einer spanischen Ferienwohnung ist das kaum je der Fall. IBI, Comunidad, Versicherung und Nebenkosten gehören dann zu den nicht umgelegten Kosten, wie es die Anleitung zur Anlage V für Kosten vorsieht, „die Sie nicht auf Ihre Mieter umgelegt haben".

Spanischer Beleg Position der Anlage V
IBI (Grundsteuer) Nicht umgelegte Kosten, Zeile 78 (Kennzahl 48)
Comunidad de propietarios (Hausgeld) Nicht umgelegte Kosten, Zeile 78 (Kennzahl 48)
Gebäude- und Haftpflichtversicherung Nicht umgelegte Kosten, Zeile 78 (Kennzahl 48)
Wasser, Strom, Müllgebühr (basura) Nicht umgelegte Kosten, Zeile 78 (Kennzahl 48)
Hausverwaltung, Gestoría für die Vermietung Nicht umgelegte Kosten, Zeile 78 (Kennzahl 48)
Reparaturen und Instandhaltung Erhaltungsaufwand, Zeile 55 (Kennzahl 36)
Reinigung, Internet, Portalprovisionen, Vermietungslizenz Sonstige Kosten, Zeile 82 (Kennzahl 49)
Schuldzinsen der Finanzierung Schuldzinsen, Zeile 48 (Kennzahl 33)
Gebäudeabschreibung AfA, Zeile 35 (Kennzahl 30)
Möbel und Geräte über 800 € AfA bewegliche Wirtschaftsgüter, Zeile 45 (Kennzahl 60)

Der Block „Sonstige Kosten" erwartet eine Aufgliederung. Eine Summe ohne Aufstellung ist die häufigste Rückfrage des Finanzamts zu dieser Zeile.

Was nicht abziehbar ist

Reparatur oder Anschaffungskosten: die 15-Prozent-Grenze

Übersteigen Instandsetzungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 Prozent des Gebäudeanteils der Anschaffungskosten, werden sie zu anschaffungsnahen Herstellungskosten. Sie sind dann nicht sofort abziehbar, sondern erhöhen die Bemessungsgrundlage der Abschreibung. Wer eine ältere Finca kauft und gleich renoviert, läuft regelmäßig in diese Grenze.

§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG

Wie Selbstnutzung und Leerstand die Beträge kürzen

Nutzen Sie die Wohnung auch selbst, werden die Kosten, die beide Nutzungen betreffen, nach Tagen aufgeteilt: Schuldzinsen, IBI, Comunidad, Versicherung, Reparaturen und die Abschreibung. Kosten, die nur durch die Vermietung entstehen, ziehen Sie voll ab, etwa Portalprovision, Endreinigung nach den Gästen und die Vermietungslizenz (BFH vom 6. November 2001, IX R 97/00).

  1. Können Sie die Wohnung jederzeit selbst nutzen, wird auch der Leerstand aufgeteilt, und zwar im Verhältnis der selbst genutzten zu den vermieteten Tagen. Bei 120 Vermietungstagen und 30 Tagen Eigennutzung sind das 120 zu 150, also 80 Prozent.
  2. Ist Ihre Selbstnutzung vertraglich auf feste Wochen beschränkt, etwa durch einen Vertrag mit einer Agentur, zählen nur diese Wochen als Selbstnutzung. Der übrige Leerstand gehört zur Vermietung.
  3. Nutzen Sie die Wohnung gar nicht selbst, gehört der ganze Leerstand zur Vermietung, solange Sie die Wohnung tatsächlich anbieten. Belegen lässt sich das mit Inseraten und der Belegungsliste des Portals.

Welche Zuordnung gewählt wurde, gehört sichtbar in die Erklärung. Der Musterbericht zeigt den Rechenweg mit beiden Varianten.

Häufige Fragen

Kann ich die Reisekosten zur Wohnung absetzen?

Nur soweit die Reise durch die Vermietung veranlasst war, etwa für eine Übergabe, eine Reparatur oder einen Termin mit der Verwaltung. Ein Aufenthalt, der zugleich der Erholung dient, wird vom Finanzamt regelmäßig gekürzt oder ganz gestrichen. Belegen Sie Anlass und Dauer, und tragen Sie den Betrag unter Sonstige Kosten ein.

Die Comunidad hat eine Sonderumlage für die Fassade beschlossen. Sofort abziehbar?

In aller Regel als Erhaltungsaufwand im Jahr der Zahlung, wenn es sich um die Instandsetzung vorhandener Substanz handelt. Zwei Grenzen gelten: die 15-Prozent-Regel in den ersten drei Jahren nach dem Kauf, und eine Massnahme, die den Standard deutlich hebt oder die Wohnfläche erweitert, ist Herstellungsaufwand und wird abgeschrieben.

Meine Gestoría hat weniger Kosten anerkannt, als ich hatte. Was gilt für Deutschland?

Ihre tatsächlichen Kosten. Die spanische Kürzung folgt aus der Deckelung des Art. 24.6 TRLIRNR in Verbindung mit Art. 23.1.a LIRPF und bindet das deutsche Finanzamt nicht. Sammeln Sie die Belege vollständig, auch die, die in Spanien wirkungslos geblieben sind.

Ergibt sich ein Verlust, kann ich ihn verrechnen?

Ja. Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einer Immobilie in der EU unterliegen nicht der Verlustbeschränkung des § 2a Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 Buchst. a EStG, die nur für Drittstaaten gilt. Ein Verlust aus der spanischen Wohnung verrechnet sich also mit Ihren übrigen Einkünften. Läuft die Vermietung dauerhaft mit Verlust, prüft das Finanzamt allerdings die Einkünfteerzielungsabsicht.

Wie weise ich den Gebäudeanteil nach?

Mit dem IBI-Bescheid. Er weist valor catastral, valor del suelo und valor de construcción getrennt aus; das Verhältnis von Konstruktion zum Gesamtwert wird auf Ihre Anschaffungskosten übertragen. Liegt der Bescheid nicht vor, bleibt nur eine Schätzung, und die gehört als solche gekennzeichnet.

Zählt die Vermietungslizenz zu den Kosten?

Die laufenden Gebühren ja, unter Sonstige Kosten. Wurde für die Lizenz einmalig ein erheblicher Betrag gezahlt, etwa beim Erwerb einer übertragbaren Lizenz auf den Balearen, ist das kein laufender Aufwand; ein solcher Fall gehört in eine Beratung, weil es dann um ein eigenes Wirtschaftsgut geht.

Quellen

Keine Steuerberatung. Dieser Artikel gibt die Rechtslage allgemein wieder, auf dem Stand des oben genannten Datums. Er beurteilt keinen Einzelfall, empfiehlt kein Vorgehen und ersetzt keine Beratung durch eine Steuerberaterin, einen Steuerberater oder eine Rechtsanwaltskanzlei. Welcher Weg in Ihrer Lage richtig ist, hängt an Umständen, die ein allgemeiner Text nicht kennt. Angaben ohne Gewähr.

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