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Ferienwohnung auf Mallorca vermietet: welche Anlagen, welche Zeilen

Von , Entwickler und Betreiber · Stand: 10/2026 · Berechnungshilfe, keine Steuerberatung

Für eine vermietete Ferienwohnung in Spanien brauchen Sie in der deutschen Erklärung drei Formulare: die Anlage V für das Vermietungsergebnis, die Anlage V-FeWo für die Angaben zur Ferienwohnung selbst und die Anlage AUS für die Anrechnung der spanischen Steuer. Die Anlage V-FeWo ist keine Kür: Seit dem Steuerjahr 2023 ist die Anlage V aufgeteilt, und sie verlangt die V-FeWo ausdrücklich, sobald Sie als Ferienwohnung oder kurzfristig vermieten.

Welches Formular welche Angabe aufnimmt

Die Zeilennummern gelten für das Steuerjahr 2025.

AngabeFormular und Zeile
Kennzeichen „Objekt wird als Ferienwohnung genutzt" Anlage V, Zeile 10 (Kennzahl 61)
Kennzeichen „kurzfristige Vermietung" Anlage V, Zeile 10 (Kennzahl 63)
Gesamtwohnfläche Anlage V, Zeile 11 (Kennzahl 54)
Davon als Ferienwohnung genutzter Wohnraum Anlage V, Zeile 12 (Kennzahl 56)
Verweis auf die zugehörige Anlage V Anlage V-FeWo, Zeile 4
Tage der Selbstnutzung, Vermietung und des Leerstands Anlage V-FeWo, Zeile 9
Ortsübliche Vermietungstage Anlage V-FeWo, Zeile 10
Vermietung an einen fremden Vermittler übertragen Anlage V-FeWo, Zeile 11
Vermietungsergebnis Anlage V, Zeile 85
Spanische Steuer zur Anrechnung Anlage AUS, Zeile 12 (Kennzahl 109)

Die Tage sind der eigentliche Knackpunkt

Die Anlage V-FeWo will das Jahr in Selbstnutzung, Vermietung und Leerstand zerlegt sehen. Daran hängt, wie viel von Ihren Werbungskosten übrig bleibt, denn selbst genutzte Tage kürzen sie anteilig. Ein Beispiel: Bei 120 Vermietungstagen, 30 Tagen Eigennutzung und 215 Tagen Leerstand entscheidet die Behandlung des Leerstands über den Abzug von fast zwei Dritteln des Jahres.

Können Sie die Wohnung jederzeit selbst nutzen, wird der Leerstand im Verhältnis der selbst genutzten zu den vermieteten Tagen aufgeteilt (BFH vom 6. November 2001, IX R 97/00). Im Beispiel sind das 120 zu 150, also 80 Prozent der gemischten Kosten. Nur wenn Ihre Selbstnutzung vertraglich auf feste Wochen beschränkt ist, gehört der übrige Leerstand zur Vermietung. Der Rechner fragt danach und teilt sonst anteilig auf. Portalprovision und Endreinigung kürzt er nicht, weil sie nur durch die Vermietung entstehen.

Die ortsüblichen Vermietungstage stehen nicht ohne Grund im Formular. Bleibt die tatsächliche Vermietung deutlich darunter, prüft das Finanzamt die Einkünfteerzielungsabsicht, in der Regel über eine Prognoserechnung. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung wird sie unterstellt, bei Ferienwohnungen mit Selbstnutzung nicht (§ 21 EStG; BFH IX R 30/17). Wer die Vermietung vollständig einem fremden Vermittler überlassen und sich die Eigennutzung vertraglich verschlossen hat, steht deutlich besser, und deshalb fragt Zeile 11 genau danach.

Was die spanische Abrechnung nicht liefert

Ihre Gestoría rechnet nach spanischem Recht: 3 % Abschreibung vom höheren Wert aus Anschaffungskosten und Katasterwert, jeweils ohne Grund und Boden, 10 % im Jahr für Mobiliar, Zinsen und Reparaturen gedeckelt auf die Einnahmen. Deutschland rechnet mit 2 % vom Gebäudeanteil der Anschaffungskosten (3 % bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022), Sofortabzug für Möbel bis 800 € und ohne jede Deckelung. Die spanische Zahl in die Anlage V zu übernehmen, ist deshalb kein Zeitgewinn, sondern ein falscher Wert.

§ 7 Abs. 4, § 6 Abs. 2, § 21 EStG

Mehrere Eigentümer, zum Beispiel Ehepaare

Zusammenveranlagte Ehegatten füllen eine gemeinsame Anlage V für die Wohnung aus und rechnen das Ergebnis in Zeile 86 (Kennzahl 20) und Zeile 86 (Kennzahl 21) einander zu. Die Anlage AUS gibt jeder für sich ab, mit dem zugerechneten Betrag und seinem Anteil an der spanischen Steuer.

Gehört die Wohnung mehreren Personen, die keine zusammenveranlagten Ehegatten sind, verlangt das Finanzamt grundsätzlich eine Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung (§ 180 AO). Ist nur einer der Eigentümer in Deutschland steuerpflichtig, entfällt sie, und er erklärt seinen Anteil selbst. Miteigentümer ohne deutsche Steuerpflicht bekommen keine Anlage V.

Woran es sonst scheitert

Quellen

Keine Steuerberatung. Dieser Artikel gibt die Rechtslage allgemein wieder, auf dem Stand des oben genannten Datums. Er beurteilt keinen Einzelfall, empfiehlt kein Vorgehen und ersetzt keine Beratung durch eine Steuerberaterin, einen Steuerberater oder eine Rechtsanwaltskanzlei. Welcher Weg in Ihrer Lage richtig ist, hängt an Umständen, die ein allgemeiner Text nicht kennt. Angaben ohne Gewähr.

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