Spanische Mieteinnahmen: Anrechnung statt Progressionsvorbehalt

Von Tim Hattendorf, Entwickler und Betreiber · Stand: 08/2026 · Berechnungshilfe, keine Steuerberatung

Mieteinnahmen aus einer spanischen Immobilie werden in Deutschland regulär besteuert; die in Spanien gezahlte Steuer wird auf die deutsche Einkommensteuer angerechnet. Freigestellt sind sie nicht, und der Progressionsvorbehalt spielt keine Rolle. Grundlage ist das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und Spanien vom 3. Februar 2011, das für Einkünfte ab dem Jahr 2013 gilt: Art. 6 weist Spanien das Besteuerungsrecht für die Immobilie zu, Art. 22 Abs. 2 Buchst. b bestimmt für Deutschland als Wohnsitzstaat die Anrechnungsmethode. National umgesetzt wird das in § 34c EStG.

Warum trotzdem überall Progressionsvorbehalt steht

Weil es für fast jedes andere Abkommen stimmt. Die deutschen DBA stellen ausländische Vermietungseinkünfte üblicherweise frei; bei Frankreich, Österreich oder den Niederlanden ist das bis heute so. Ob sie dann wenigstens den Steuersatz erhöhen, hängt an der Belegenheit: Liegt die Immobilie in einem Drittstaat, greift der Progressionsvorbehalt; liegt sie in der EU oder im EWR, ist er nach § 32b Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 EStG ausdrücklich ausgenommen, die Einkünfte bleiben in Deutschland also vollständig ohne Wirkung. Spanien war unter dem alten Abkommen von 1966 ebenfalls ein Freistellungsfall. Mit dem Abkommen von 2011 wechselte die Methode, der Rest der Ratgeberlandschaft aber nicht.

Die Folge sieht man in Foren, in Auswanderer-Blogs und gelegentlich in einer Beratung, die den Fall zum ersten Mal hat: Die spanischen Mieteinnahmen landen in der Anlage AUS in den Zeilen für nach DBA steuerfreie Einkünfte mit Progressionsvorbehalt, im Vordruck 2025 die Zeilen 36 bis 40. Für Spanien ist das der falsche Block.

Was Anrechnung praktisch bedeutet

Das Vermietungsergebnis wird nach deutschem Recht ermittelt (§ 21 EStG), also mit 2 % Gebäude-AfA statt der spanischen 3 % (3 % auch hier, wenn das Gebäude nach dem 31. Dezember 2022 fertiggestellt wurde), ohne die spanische Deckelung von Zinsen und Erhaltungsaufwand und mit dem Sofortabzug für Möbel bis 800 € nach § 6 Abs. 2 EStG. Dieses Ergebnis fließt in das zu versteuernde Einkommen ein. Erst danach wird die spanische Steuer von der deutschen Steuer abgezogen, nicht von den Einkünften.

Der Abzug ist begrenzt. Angerechnet wird höchstens der Teil der deutschen Einkommensteuer, der anteilig auf die spanischen Einkünfte entfällt (§ 34c Abs. 1 Satz 2 EStG). Praktisch heißt das: Liegt die spanische Steuer über dem deutschen Anteil, bleibt ein Rest stehen, der verloren ist. Liegt sie darunter, zahlen Sie die Differenz in Deutschland nach. Unter dem Strich zahlen Sie mindestens den deutschen Betrag: nie doppelt, aber auch nie weniger als hier fällig wäre.

Und wenn die Vermietung Verlust bringt?

Dann greift die Anrechnung nicht: Sie setzt positive ausländische Einkünfte voraus. In diesem Fall kommt der Abzug der ausländischen Steuer bei der Ermittlung der Einkünfte in Betracht (§ 34c Abs. 2 EStG), rechnerisch deutlich weniger wert, aber besser als nichts. Welcher der beiden Wege in Ihrem Fall überhaupt offensteht, hängt am Vorzeichen des Ergebnisses.

Wohin die Beträge gehören

Zwei Formulare, drei Positionen. Die Zeilennummern gelten für das Steuerjahr 2025:

Betrag	Formular	Zeile
Überschuss aus der Vermietung	Anlage V	Zeile 85
Dieselben Einkünfte als ausländische Einkünfte	Anlage AUS	Zeile 7 (Kennzahl 107)
Gezahlte spanische Steuer zur Anrechnung	Anlage AUS	Zeile 12 (Kennzahl 109)

Die Anlage AUS verlangt außerdem den Quellenstaat (Zeile 4: Spanien) und den Verweis darauf, in welcher Anlage und Zeile die Einkünfte enthalten sind (Zeile 6). Wie die Einzelbeträge in der Anlage V zustande kommen, steht ausführlich im Artikel zur Anlage AUS; bei einer Ferienwohnung kommt die Anlage V-FeWo dazu. Mit welchem Satz Spanien vorher zugreift und warum es dort keinen Freibetrag gibt, steht unter Steuersatz und Freibetrag.

Woran Sie erkennen, dass eine Quelle veraltet ist

Drei Sätze, nach denen Sie in jedem Ratgebertext suchen können. Steht einer davon drin, beschreibt der Text die Rechtslage vor 2013 oder verwechselt Spanien mit einem anderen Abkommensstaat:

• „Die spanischen Mieteinkünfte sind in Deutschland steuerfrei."
• „Sie wirken sich nur über den Progressionsvorbehalt aus."
• „Mit dem Modelo 210 ist die Sache erledigt."

Der dritte ist der hartnäckigste. Das Modelo 210 erfüllt die spanische Pflicht als Nichtansässiger vollständig. Es ersetzt aber keine Angabe in der deutschen Erklärung, weil die unbeschränkte Steuerpflicht in Deutschland am Welteinkommen hängt (§ 1 Abs. 1 EStG) und nicht daran, wo schon einmal gezahlt wurde.

Quellen

• DBA-Spanien vom 3. Februar 2011
  Bundesministerium der Finanzen
• § 34c EStG
  Bundesministerium der Justiz
• § 32b EStG
  Bundesministerium der Justiz
• § 21 EStG
  Bundesministerium der Justiz
• § 1 EStG
  Bundesministerium der Justiz
• § 6 EStG
  Bundesministerium der Justiz
• Modelo 210, Agencia Tributaria
  Agencia Estatal de Administración Tributaria

Keine Steuerberatung. Dieser Artikel gibt die Rechtslage allgemein wieder, auf dem Stand des oben genannten Datums. Er beurteilt keinen Einzelfall, empfiehlt kein Vorgehen und ersetzt keine Beratung durch eine Steuerberaterin, einen Steuerberater oder eine Rechtsanwaltskanzlei. Welcher Weg in Ihrer Lage richtig ist, hängt an Umständen, die ein allgemeiner Text nicht kennt. Angaben ohne Gewähr.

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