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Spanische Mieteinnahmen falsch erklärt: was jetzt zu tun ist

Von , Entwickler und Betreiber · Stand: 10/2026 · Berechnungshilfe, keine Steuerberatung

Sie haben Ihre spanischen Mieteinnahmen als steuerfrei mit Progressionsvorbehalt erklärt, vielleicht auch gar nicht, und wissen inzwischen, dass Deutschland sie regulär besteuert und nur die spanische Steuer anrechnet. Was jetzt zu tun ist, hängt an einer einzigen Frage: In welchem Zustand ist der Steuerbescheid für das betroffene Jahr? Aus der Antwort folgt der Weg, und mit dem Weg die Frist und die Rechtsgrundlage.

Stand der SacheIhr WegFrist
Erklärung abgegeben, Bescheid noch nicht da Berichtigte Erklärung, Anzeige nach § 153 AO unverzüglich
Bescheid da, Einspruchsfrist läuft noch Einspruch (§ 355 AO) oder Änderungsantrag (§ 172 AO) 1 Monat ab Bekanntgabe
Bescheid bestandskräftig Änderung nach § 173, § 129 oder § 175 AO bis Ablauf der Festsetzungsfrist

Unabhängig davon gilt: Wenn die falsche Methode dazu geführt hat, dass zu wenig Steuer festgesetzt wurde, sind Sie zur Anzeige verpflichtet — nicht berechtigt, verpflichtet. So steht es in § 153 Abs. 1 AO.

Zuerst rechnen, dann melden

Der Fehler wirkt nicht zwingend zu Ihren Lasten. Wer freistellt statt anzurechnen, erklärt die Einkünfte zu niedrig, lässt aber gleichzeitig die Anrechnung der bereits gezahlten spanischen Steuer liegen. Beide Effekte laufen gegeneinander:

Welche Richtung Ihr Fall nimmt, wissen Sie erst, wenn beide Varianten gerechnet sind. Das ist kein akademischer Punkt: Die Anzeigepflicht nach § 153 Abs. 1 Nr. 1 AO greift nur, wenn es „zu einer Verkürzung von Steuern kommen kann oder bereits gekommen ist". Ergibt die richtige Methode eine niedrigere Steuer, gibt es keine Anzeigepflicht, sondern nur einen Änderungsantrag zu Ihren Gunsten, und der hat ganz andere Hürden (dazu unten).

Beide Varianten kostenlos durchrechnen

Weg 1: Der Bescheid ist noch nicht da

Der einfachste Fall. Sie reichen die berichtigten Angaben nach, bevor überhaupt festgesetzt wird. Formal ist das eine Anzeige und Berichtigung nach § 153 Abs. 1 AO; praktisch genügt eine berichtigte Erklärung über Ihr Elster-Konto oder ein Schreiben an das Finanzamt mit Steuernummer, Veranlagungszeitraum und den korrigierten Beträgen.

Wichtig ist das Wort unverzüglich: ohne schuldhaftes Zögern, nicht „sofort". Wenn Sie erst Unterlagen aus Spanien beschaffen müssen, zeigen Sie den Fehler zuerst an und liefern die Zahlen nach. Der Anwendungserlass zu § 153 AO (BMF-Schreiben vom 23. Mai 2016) sieht dieses zweistufige Vorgehen ausdrücklich vor und verlangt vom Finanzamt, bei aufwendiger Aufklärung eine angemessene Frist zur Berichtigung einzuräumen.

Weg 2: Der Bescheid ist da und die Einspruchsfrist läuft

Ein Monat nach Bekanntgabe des Bescheids (§ 355 Abs. 1 Satz 1 AO). Der häufigste Fehler ist die Berechnung dieses Monats, weil sie nicht am Bescheiddatum hängt und weil sich die Regel zum 1. Januar 2025 geändert hat.

Vier Tage, nicht mehr drei

Ein per Post übermittelter Bescheid gilt am vierten Tag nach Aufgabe zur Post als bekannt gegeben, ein elektronisch bereitgestellter am vierten Tag nach Absendung. Bis 2024 waren es drei Tage. Ältere Ratgeber und Merkblätter rechnen deshalb einen Tag zu knapp. Die neue Frist gilt für alle Bescheide, die nach dem 31. Dezember 2024 abgesandt wurden. Fällt der vierte Tag auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, verschiebt sich die Bekanntgabe auf den nächsten Werktag.

§ 122 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 2a AO; § 108 Abs. 3 AO

Ein Beispiel, gerechnet:

Der Einspruch ist schriftlich oder elektronisch einzureichen oder zur Niederschrift zu erklären (§ 357 Abs. 1 Satz 1 AO). Er muss erkennen lassen, wer ihn einlegt; eine Begründung kann nachgereicht werden. Die Übermittlung über Elster genügt.

Einspruch oder schlichte Änderung?

Innerhalb derselben Monatsfrist steht Ihnen auch der Antrag auf schlichte Änderung offen (§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a AO). Der Unterschied ist praktisch relevant:

EinspruchSchlichte Änderung
Prüfungsumfang Der gesamte Bescheid wird erneut geprüft Nur der beantragte Punkt
Verschlechterung möglich? Ja, nach vorherigem Hinweis (§ 367 Abs. 2 Satz 2 AO) Nein
Rückzieher möglich? Ja, Rücknahme bis zur Einspruchsentscheidung Antrag erledigt sich
Weg zum Finanzgericht Offen Erst nach Ablehnung und Einspruch dagegen

Für eine Korrektur, die zusätzliche Einkünfte offenlegt, ist die Verböserungsgefahr des Einspruchs kein theoretisches Risiko: Das Finanzamt rollt den Fall ohnehin auf. Der Änderungsantrag bleibt dagegen auf den beantragten Punkt beschränkt, kostet aber den unmittelbaren Klageweg. Was davon schwerer wiegt, hängt am einzelnen Fall und ist eine Frage für die steuerliche Beratung, nicht für einen allgemeinen Text.

Frist verpasst

Wer die Monatsfrist ohne eigenes Verschulden versäumt hat (Krankenhaus, Zustellung an eine alte Anschrift, Urlaubsabwesenheit unter engen Voraussetzungen), kann Wiedereinsetzung in den vorigen Stand beantragen (§ 110 AO). Der Antrag ist innerhalb eines Monats nach Wegfall des Hindernisses zu stellen, die versäumte Handlung in derselben Frist nachzuholen, und nach einem Jahr ist auch das vorbei. „Ich habe den Bescheid nicht genau gelesen" trägt nicht.

Weg 3: Der Bescheid ist bestandskräftig

Bestandskräftig heißt nicht unabänderlich. Für den typischen Spanien-Fall kommen vier Vorschriften in Betracht. Welche davon greift, entscheidet sich danach, warum die Zahl falsch ist.

§ 173 AO: nachträglich bekannt gewordene Tatsachen

Der Regelfall. Dass Sie Mieteinnahmen aus Spanien in einer bestimmten Höhe hatten und darauf spanische Steuer gezahlt haben, sind Tatsachen. Waren sie dem Finanzamt bei der Festsetzung nicht bekannt, ist der Bescheid zu ändern. Dabei sind zwei Richtungen streng getrennt:

Der Satz, der den Spanien-Fall rettet

„Das Verschulden ist unbeachtlich, wenn die Tatsachen oder Beweismittel in einem unmittelbaren oder mittelbaren Zusammenhang mit Tatsachen oder Beweismitteln im Sinne der Nummer 1 stehen." Genau das ist hier der Fall: Die höheren Einkünfte wirken zu Ihren Ungunsten, die gezahlte spanische Steuer zu Ihren Gunsten — und beide stammen aus demselben Sachverhalt. Die Anrechnung fällt also nicht deshalb aus, weil Sie den Fehler selbst verschuldet haben.

§ 173 Abs. 1 Nr. 2 Satz 2 AO

§ 129 AO: offenbare Unrichtigkeit

Wenn nicht Sie, sondern das Finanzamt sich vertan hat, etwa einen Betrag falsch übernommen oder eine Zeile übersehen, ist das jederzeit berichtigbar, solange es sich um einen Schreib- oder Rechenfehler oder eine ähnliche offenbare Unrichtigkeit handelt. Ein Rechtsanwendungsfehler, also die bewusste Anwendung der falschen Methode, fällt nicht darunter.

§ 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO: die spanische Steuer kam später

Wird die spanische Steuer erst nach der deutschen Festsetzung erstmals festgesetzt, nachträglich erhöht oder erstattet, ist das ein rückwirkendes Ereignis, und der deutsche Bescheid ist zu ändern, unabhängig von Bestandskraft und Verschulden. Der Zinslauf beginnt in diesem Fall erst 15 Monate nach Ablauf des Jahres, in dem das Ereignis eingetreten ist (§ 233a Abs. 2a AO). Achtung: Das hilft nur bei einer späteren spanischen Festsetzung, nicht bei einem Modelo 210, das längst gezahlt war, als der deutsche Bescheid kam.

Der Blick, den fast niemand macht

Schauen Sie auf die erste Seite Ihres Bescheids. Steht dort ein Vorbehalt der Nachprüfung (§ 164 AO) oder ein Vorläufigkeitsvermerk (§ 165 AO), ist die Festsetzung ohnehin offen und die ganze Diskussion um Bestandskraft erledigt sich für den betroffenen Punkt.

Wie viele Jahre muss ich aufrollen?

So weit zurück, wie die Festsetzungsfrist reicht. Sie begrenzt sowohl die Pflicht nach § 153 AO als auch jede Änderung. Vier Jahre sind der Regelfall (§ 169 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 AO), fünf bei leichtfertiger Steuerverkürzung, zehn bei Steuerhinterziehung.

Die Frist beginnt aber nicht mit dem Steuerjahr, sondern mit Ablauf des Jahres, in dem Sie die Erklärung abgegeben haben, höchstens jedoch drei Jahre nach dem Steuerjahr (§ 170 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 AO). Für die Einkommensteuer 2021, erklärt im Jahr 2022, läuft die reguläre Frist damit bis zum 31. Dezember 2026. Praktisch heißt das: Rechnen Sie mit vier bis fünf offenen Jahren, nicht mit einem.

Was es kostet

PostenHöheFundstelle
Nachzahlungszinsen 0,15 % je vollen Monat (1,8 % im Jahr), für Monate ab Januar 2027 geplant 0,3 % (3,6 % im Jahr); Zinslauf ab 15 Monaten nach Ablauf des Steuerjahres § 233a AO, § 238 Abs. 1a AO, JStG 2026 (Entwurf)
Bußgeld bei leichtfertiger Verkürzung bis 50.000 €; entfällt bei rechtzeitiger Berichtigung und Zahlung § 378 Abs. 1 und 3 AO
Strafverfahren bei Vorsatz Straffreiheit nur über eine wirksame Selbstanzeige § 370, § 371 AO

Die Zinsen sind der Posten, der sicher anfällt, und der einzige, der mit jedem Monat wächst. Sie sind auch der Grund, warum sich Warten nicht lohnt: Wer im August handelt statt im Februar, spart ein halbes Jahr Zinsen auf den gesamten Nachzahlungsbetrag.

Ab 2027 soll sich der Zinssatz verdoppeln. Der Regierungsentwurf des JStG 2026 setzt ihn für jeden Zinsmonat ab dem 1. Januar 2027 auf 0,3 Prozent, also 3,6 Prozent im Jahr. Auf das Steuerjahr kommt es dabei nicht an: Monate bis Dezember 2026 bleiben bei 0,15 Prozent, jeder spätere Monat kostet das Doppelte. Der Zinslauf endet an dem Tag, an dem der geänderte Bescheid wirksam wird (§ 233a Abs. 2 Satz 3 AO).

Ein Beispiel mit 3.000 Euro Nachzahlung für 2023, Zinslauf seit dem 1. April 2025. Ergeht der Bescheid Mitte Dezember 2026, sind es 20 volle Monate zu 0,15 Prozent, zusammen 90 Euro. Ergeht er Mitte Juni 2027, kommen zu 21 Monaten alten Satzes fünf Monate zu 0,3 Prozent hinzu, zusammen 139,50 Euro. Erstattungszinsen steigen im selben Maß. Stand 6. Oktober 2026 liegt der Entwurf dem Bundestag vor (BT-Drs. 21/8283); beschlossen ist er nicht.

Berichtigung, Ordnungswidrigkeit oder Straftat?

Diese Einordnung entscheidet über alles Weitere, und sie hängt nicht am Betrag, sondern daran, was Sie bei Abgabe der Erklärung wussten und wollten:

Der Anwendungserlass zu § 153 AO stellt klar, dass nicht jede objektiv unrichtige Erklärung den Verdacht von Vorsatz oder Leichtfertigkeit begründet und dass allein die Höhe der steuerlichen Auswirkung dafür nicht genügt. Eine Garantie ist das nicht. Die Einordnung trifft die Bußgeld- und Strafsachenstelle, nicht Sie.

Wann Sie nicht selbst schreiben sollten

Sobald Vorsatz auch nur im Raum steht, größere Beträge über mehrere Jahre betroffen sind oder Sie nicht sicher sind, ob eine bloße Berichtigung oder eine Selbstanzeige vorliegt: erst Steuerberater oder Fachanwalt für Steuerrecht, dann schreiben. Eine unvollständige Selbstanzeige entfaltet keine Sperrwirkung, verrät den Sachverhalt aber vollständig. Dieser Artikel beschreibt nur, welche Vorschriften es gibt; welche davon in Ihrem Fall greift, kann er nicht beantworten.

Was in die Berichtigung gehört

Inhaltlich ist eine Berichtigung dieselbe Rechnung wie eine richtige Erklärung. Drei Positionen tragen den Fall; die Zeilennummern gelten für das Steuerjahr 2025:

BetragFormularZeile
Überschuss aus der Vermietung, nach deutschem Recht ermittelt Anlage V Zeile 85
Dieselben Einkünfte als ausländische Einkünfte Anlage AUS Zeile 7 (Kennzahl 107)
Gezahlte spanische Steuer zur Anrechnung Anlage AUS Zeile 12 (Kennzahl 109)

Die Zeilen für nach DBA steuerfreie Einkünfte mit Progressionsvorbehalt bleiben leer. In diesem Block steckt der ursprüngliche Fehler. Warum das so ist, steht im Artikel zur Anrechnung statt Progressionsvorbehalt; welcher Betrag in welche Zeile der Anlage AUS gehört, im Artikel zum Modelo 210 in der Anlage AUS. Bei einer Ferienwohnung kommt die Anlage V-FeWo dazu.

Legen Sie die Nachweise gleich bei: Höhe der ausländischen Einkünfte sowie Festsetzung und Zahlung der spanischen Steuer sind durch Urkunden zu belegen, also Modelo 210 und Zahlungsbeleg (§ 68b EStDV). Das Finanzamt kann eine beglaubigte Übersetzung verlangen. Ein Berichtigungsschreiben ohne Belege erzeugt nur eine Rückfrage und verlängert das Verfahren.

Häufige Fragen

Muss ich den Fehler melden, oder kann ich ihn beim nächsten Mal einfach richtig machen?

Sie müssen ihn melden, wenn dadurch zu wenig Steuer festgesetzt wurde. § 153 Abs. 1 Nr. 1 AO verpflichtet zur unverzüglichen Anzeige und Richtigstellung, sobald Sie die Unrichtigkeit erkennen und sie zu einer Steuerverkürzung führen kann. Die Pflicht endet erst mit Ablauf der Festsetzungsfrist. Nur richtig weiterzumachen und die Vergangenheit stehen zu lassen, ist keine Option.

Wie lange habe ich für den Einspruch gegen den Steuerbescheid?

Einen Monat ab Bekanntgabe (§ 355 Abs. 1 Satz 1 AO). Bekannt gegeben ist ein Bescheid am vierten Tag nach Aufgabe zur Post oder nach elektronischer Absendung, seit dem 1. Januar 2025 vier statt drei Tage (§ 122 Abs. 2, Abs. 2a AO). Fällt dieser Tag auf ein Wochenende oder einen Feiertag, verschiebt er sich auf den nächsten Werktag (§ 108 Abs. 3 AO). Maßgeblich ist nicht das Datum, an dem Sie den Brief geöffnet haben.

Der Bescheid ist über ein Jahr alt. Ist der Fall damit erledigt?

Nein. Bestandskraft schließt eine Änderung nicht aus. Nachträglich bekannt gewordene Tatsachen führen nach § 173 Abs. 1 AO zur Änderung, offenbare Unrichtigkeiten des Finanzamts nach § 129 AO, eine später festgesetzte ausländische Steuer nach § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO. Die Grenze ist die Festsetzungsfrist: vier Jahre, gerechnet ab Ablauf des Jahres der Abgabe der Erklärung, höchstens drei Jahre nach dem Steuerjahr (§ 169 Abs. 2, § 170 Abs. 2 AO).

Bekomme ich die spanische Steuer noch angerechnet, obwohl ich den Fehler selbst gemacht habe?

In aller Regel ja. Eine Änderung zu Ihren Gunsten setzt zwar nach § 173 Abs. 1 Nr. 2 Satz 1 AO fehlendes grobes Verschulden voraus. Satz 2 stellt das Verschulden aber ausdrücklich frei, wenn die Tatsachen in unmittelbarem oder mittelbarem Zusammenhang mit solchen stehen, die zu einer höheren Steuer führen. Die gezahlte spanische Steuer und die bisher zu niedrig erklärten Einkünfte stammen aus demselben Sachverhalt.

Ist eine Berichtigung nach § 153 AO dasselbe wie eine Selbstanzeige?

Nein. Die Berichtigung nach § 153 AO betrifft den Fall, dass Sie den Fehler erst nachträglich erkennen. Eine Selbstanzeige nach § 371 AO setzt eine vorsätzliche Steuerhinterziehung voraus und verlangt Vollständigkeit für alle unverjährten Fälle einer Steuerart, kennt Sperrgründe und eine Zahlungsfrist. Bei bloßer Leichtfertigkeit steht § 378 Abs. 3 AO dazwischen: Die rechtzeitige Berichtigung befreit vom Bußgeld. Die Abgrenzung ist keine Formsache. Lassen Sie sich bei Zweifeln vorher beraten.

Was kostet mich die Korrektur an Zinsen?

Nachzahlungszinsen betragen 0,15 % je vollem Monat, also 1,8 % im Jahr (§ 233a AO, § 238 Abs. 1a AO). Der Zinslauf beginnt 15 Monate nach Ablauf des Steuerjahres. Für die Einkommensteuer 2023 läuft er also seit dem 1. April 2025. Die Zinsen fallen unabhängig davon an, ob Sie den Fehler selbst gemeldet haben. Für Zinsmonate ab Januar 2027 sieht der Entwurf des JStG 2026 0,3 % je Monat vor, also 3,6 % im Jahr; beschlossen ist das Stand 6. Oktober 2026 nicht.

Und wenn die richtige Methode zu einer Erstattung führt?

Dann besteht keine Anzeigepflicht nach § 153 AO, weil die eine mögliche Steuerverkürzung voraussetzt. Sie sind auf einen Änderungsantrag angewiesen: innerhalb der Einspruchsfrist unproblematisch, danach über § 173 Abs. 1 Nr. 2 AO mit der Verschuldensfrage. Rechnen Sie deshalb beide Varianten durch, bevor Sie etwas schreiben.

Ich habe die Einnahmen in mehreren Jahren falsch erklärt. Melde ich alle auf einmal?

Ja, und zwar für jedes Jahr getrennt gerechnet, aber in einem Vorgang. Jedes Jahr hat einen eigenen Bescheid, eine eigene Festsetzungsfrist und einen eigenen Zinslauf. Ein Anschreiben, das alle betroffenen Veranlagungszeiträume benennt, und je Jahr die korrigierten Zahlen mit Belegen. In dieser Form erwartet es das Finanzamt.

Quellen

Keine Steuerberatung. Dieser Artikel gibt die Rechtslage allgemein wieder, auf dem Stand des oben genannten Datums. Er beurteilt keinen Einzelfall, empfiehlt kein Vorgehen und ersetzt keine Beratung durch eine Steuerberaterin, einen Steuerberater oder eine Rechtsanwaltskanzlei. Welcher Weg in Ihrer Lage richtig ist, hängt an Umständen, die ein allgemeiner Text nicht kennt. Angaben ohne Gewähr.

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Modelo 210 ausfüllen: Anleitung für deutsche Vermieter
Wenn auch die spanische Seite nachzuholen ist: Feld für Feld durch das Modelo 210, mit den Fristen ab dem Einkunftsjahr 2026.

Erinnerung an die Abgabefrist

Zweimal im Jahr eine Mail, wenn es Zeit für die Erklärungen wird. Sonst nichts.

Zwei Mails im Jahr: vor der deutschen Abgabefrist und vor dem spanischen Fenster für das Modelo 210. Sie erhalten zuerst eine Bestätigungsmail; erst Ihr Klick darin aktiviert die Erinnerung. Keine Werbung, keine Weitergabe, jederzeit mit einem Klick abbestellbar. Einzelheiten in der Datenschutzerklärung.