Mieteinnahmen aus dem Ausland: Progressionsvorbehalt oder nicht?

Von Tim Hattendorf, Entwickler und Betreiber · Stand: 08/2026 · Berechnungshilfe, keine Steuerberatung

Nur wenn die Immobilie in einem Drittstaat liegt. Sind Mieteinkünfte nach einem Doppelbesteuerungsabkommen in Deutschland steuerfrei, erhöhen sie normalerweise den Steuersatz auf das übrige Einkommen (§ 32b Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 EStG). Für die Vermietung von unbeweglichem Vermögen gilt das aber ausdrücklich nicht, wenn die Immobilie in einem anderen Staat als einem Drittstaat belegen ist (§ 32b Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 EStG). Eine Wohnung in Frankreich, Italien oder Österreich bleibt in Deutschland damit ohne jede Wirkung: nicht besteuert, und auch nicht über den Steuersatz.

Die vier Fallgruppen

Welcher Fall vorliegt, hängt an zwei Fragen: Was sagt der Methodenartikel Ihres Abkommens, und wo liegt die Immobilie? Aus der Kombination ergeben sich vier Möglichkeiten, mehr nicht.

Die zweite Zeile ist der Normalfall, den die meisten Ratgeber beschreiben, und die erste Zeile ist der Grund, warum diese Beschreibung für die meisten Leser trotzdem nicht stimmt: Eine deutsche Vermieterin mit einer Wohnung in der EU fällt in Zeile eins, nicht in Zeile zwei.

Warum EU-Immobilien vom Progressionsvorbehalt ausgenommen sind

Die Ausnahme steht im Gesetz und nicht in einem Erlass. § 32b Abs. 1 Satz 2 EStG nimmt vier Gruppen von Einkünften aus dem Progressionsvorbehalt heraus; Nummer 3 lautet: Einkünfte „aus der Vermietung oder der Verpachtung von unbeweglichem Vermögen oder von Sachinbegriffen, wenn diese in einem anderen Staat als in einem Drittstaat belegen sind". Der Gesetzgeber hat die Regelung eingeführt, weil ein Progressionsvorbehalt, der nur Immobilien in anderen Mitgliedstaaten trifft, mit der Kapitalverkehrs- und Niederlassungsfreiheit schwer vereinbar war.

Praktisch heißt das: Sie tragen die freigestellten Einkünfte an der dafür vorgesehenen Stelle ein, und sie erhöhen Ihren Steuersatz nicht. Der Unterschied ist keine Kleinigkeit. Bei einem Grenzsteuersatz um 42 Prozent und 8.000 € freigestellten Mieteinkünften macht allein der Progressionsvorbehalt je nach Einkommen einen dreistelligen Betrag aus.

Was als Drittstaat gilt

§ 32b Abs. 1 Satz 3 EStG ordnet an, dass § 2a Abs. 2a EStG „sinngemäß anzuwenden" ist. Dort steht die Definition: Drittstaaten sind „die Staaten, die nicht Mitgliedstaaten der Europäischen Union sind" (§ 2a Abs. 2a Satz 1 Nr. 1 EStG). Satz 2 stellt die EWR-Staaten, also Island, Norwegen und Liechtenstein, den Mitgliedstaaten gleich, allerdings nur, „sofern zwischen der Bundesrepublik Deutschland und dem anderen Staat auf Grund der Amtshilferichtlinie […] oder einer vergleichbaren zwei- oder mehrseitigen Vereinbarung Auskünfte erteilt werden, die erforderlich sind, um die Besteuerung durchzuführen".

Die Schweiz ist weder EU- noch EWR-Staat und damit ein Drittstaat. Eine freigestellte Mieteinkunft aus der Schweiz erhöht den deutschen Steuersatz also, eine aus Österreich nicht, obwohl beide Abkommen freistellen.

Wenn das Abkommen anrechnet statt freizustellen

Dann stellt sich die Frage nach dem Progressionsvorbehalt gar nicht. Er setzt steuerfreie Einkünfte voraus; bei der Anrechnungsmethode sind die Einkünfte in Deutschland aber steuerpflichtig. Sie werden nach deutschem Recht ermittelt, mit dem übrigen Einkommen zusammen veranlagt und zum vollen Tarif besteuert. Die im Ausland gezahlte Steuer wird auf die deutsche angerechnet, begrenzt auf den Höchstbetrag nach § 34c Abs. 1 Satz 2 EStG.

Der praktisch wichtigste Fall ist Spanien. Das Abkommen vom 3. Februar 2011, anzuwenden ab 2013, bestimmt in Art. 22 Abs. 2 Buchst. b für Deutschland als Wohnsitzstaat die Anrechnung. Wer eine spanische Wohnung vermietet und mit der Erwartung aus dem EU-Nachbarland herangeht, die Einkünfte seien ohnehin ohne Wirkung, erklärt sie gar nicht. Ausführlich dazu: Spanische Mieteinnahmen: Anrechnung statt Progressionsvorbehalt. Wenn die Erklärung bereits falsch draußen ist, steht unter falsch erklärt: was jetzt zu tun ist, was § 153 AO verlangt.

Wo die Beträge in der Erklärung landen

Die Anlage AUS trennt die beiden Wege. Für freigestellte Einkünfte gibt es den Block für nach DBA steuerfreie Einkünfte, für angerechnete Steuer die Zeilen zur Anrechnung. Beides im selben Vordruck auszufüllen wäre ein Widerspruch: eine Einkunft ist entweder freigestellt oder steuerpflichtig, nicht beides.

Für das Steuerjahr 2025 sind das im Anrechnungsfall:

Welche Zeile im Einzelnen welchen Betrag aufnimmt und wie der Anrechnungshöchstbetrag entsteht, steht im Artikel Modelo 210 gezahlt: wo die spanische Steuer in der Anlage AUS steht.

Bei Verlusten wird der Unterschied größer

Ein Verlust aus einer freigestellten Immobilie im Drittstaat wirkt nicht einfach steuersatzmindernd. § 2a Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 Buchst. a EStG greift für negative Einkünfte „aus der Vermietung oder der Verpachtung von unbeweglichem Vermögen […], wenn diese in einem Drittstaat belegen sind": Sie dürfen „nur mit positiven Einkünften der jeweils selben Art […] aus demselben Staat" ausgeglichen werden, und ein Abzug nach § 10d EStG ist ausgeschlossen. Übrig bleibt ein Vortrag auf spätere positive Einkünfte aus demselben Staat.

Bei der Anrechnungsmethode ist es anders herum: Ein Verlust mindert das zu versteuernde Einkommen in Deutschland unmittelbar, weil die Einkünfte ohnehin steuerpflichtig sind. Dafür läuft die Anrechnung ins Leere, denn sie setzt positive ausländische Einkünfte voraus. In diesem Fall kommt der Abzug der ausländischen Steuer bei der Ermittlung der Einkünfte in Betracht (§ 34c Abs. 2 EStG).

Häufige Fragen

Erhöhen freigestellte Mieteinnahmen aus Frankreich meinen deutschen Steuersatz?

Nein. Für unbewegliches Vermögen, das nicht in einem Drittstaat belegen ist, gilt der Progressionsvorbehalt nach § 32b Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 EStG ausdrücklich nicht. Frankreich ist EU-Mitgliedstaat, also kein Drittstaat. Dasselbe gilt für Italien, Österreich, die Niederlande und jeden anderen Mitgliedstaat.

Was gilt steuerlich als Drittstaat?

Jeder Staat, der nicht Mitgliedstaat der Europäischen Union ist (§ 2a Abs. 2a Satz 1 Nr. 1 EStG, über § 32b Abs. 1 Satz 3 EStG sinngemäß anzuwenden). Island, Norwegen und Liechtenstein sind den Mitgliedstaaten gleichgestellt, soweit die für die Besteuerung erforderlichen Auskünfte erteilt werden. Die Schweiz und das Vereinigte Königreich gehören weder zur EU noch zum EWR und sind damit Drittstaaten.

Muss ich EU-Mieteinkünfte überhaupt angeben, wenn sie sich nicht auswirken?

Die Anlage AUS fragt ausländische Einkünfte ab, und das Finanzamt kann die Freistellung und den Ausschluss des Progressionsvorbehalts nur prüfen, wenn es die Einkünfte und den Belegenheitsstaat kennt. Ob und wo genau eine Angabe zu machen ist, hängt vom Einzelfall und vom Abkommen ab.

Warum ist Spanien anders als die übrigen EU-Staaten?

Weil das deutsch-spanische Abkommen vom 3. Februar 2011 für Deutschland als Wohnsitzstaat nicht die Freistellung, sondern die Anrechnung vorsieht (Art. 22 Abs. 2 Buchst. b). Die Einkünfte sind in Deutschland deshalb regulär steuerpflichtig, und die Frage nach dem Progressionsvorbehalt stellt sich nicht. Unter dem alten Abkommen von 1966 war Spanien ein Freistellungsfall; die Umstellung gilt für Einkünfte ab 2013.

Was passiert mit einem Verlust aus einer Immobilie im Drittstaat?

Er ist nach § 2a Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 Buchst. a EStG nur mit positiven Einkünften derselben Art aus demselben Staat ausgleichsfähig und nicht nach § 10d EStG abziehbar. Ein sofortiger Effekt auf die deutsche Steuer entsteht daraus in aller Regel nicht.

Gilt das auch für eine Ferienwohnung?

Ja, die Unterscheidung hängt an der Belegenheit und an der Methode des Abkommens, nicht an der Art der Vermietung. Für die Ferienvermietung kommen in der deutschen Erklärung zusätzliche Angaben hinzu; dazu Ferienwohnung auf Mallorca vermietet: welche Anlagen, welche Zeilen.

Was gilt, wenn es mit dem Land gar kein Abkommen gibt?

Dann sind die Einkünfte in Deutschland steuerpflichtig, und die im Ausland gezahlte Steuer wird nach § 34c Abs. 1 EStG angerechnet, begrenzt auf den Höchstbetrag. Wirtschaftlich ist das derselbe Weg wie bei einem Abkommen mit Anrechnungsmethode.

Quellen

• § 32b EStG
  Bundesministerium der Justiz
• § 2a EStG
  Bundesministerium der Justiz
• DBA-Spanien vom 3. Februar 2011
  Bundesministerium der Finanzen
• § 34c EStG
  Bundesministerium der Justiz
• § 10d EStG
  Bundesministerium der Justiz
• § 153 AO
  Bundesministerium der Justiz

Keine Steuerberatung. Dieser Artikel gibt die Rechtslage allgemein wieder, auf dem Stand des oben genannten Datums. Er beurteilt keinen Einzelfall, empfiehlt kein Vorgehen und ersetzt keine Beratung durch eine Steuerberaterin, einen Steuerberater oder eine Rechtsanwaltskanzlei. Welcher Weg in Ihrer Lage richtig ist, hängt an Umständen, die ein allgemeiner Text nicht kennt. Angaben ohne Gewähr.

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