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Mieteinnahmen aus Spanien: Steuersatz und Freibetrag

Von , Entwickler und Betreiber · Stand: 08/2026 · Berechnungshilfe, keine Steuerberatung

Für Mieteinnahmen aus einer spanischen Immobilie gibt es keinen Freibetrag. Weder in Spanien noch in Deutschland bleibt ein Sockelbetrag steuerfrei. In Spanien fallen auf den ersten Euro 19 Prozent an, wenn Sie in der EU oder im EWR ansässig sind, sonst 24 Prozent. Was die Belastung senkt, sind die abziehbaren Ausgaben, und die stehen deutschen Eigentümern zu.

FrageAntwort
Steuersatz in Spanien 19 Prozent (EU, Island, Norwegen, Liechtenstein), sonst 24 Prozent
Freibetrag in Spanien keiner; auch kein Grundfreibetrag für Nichtansässige
Ausgaben abziehbar ja, für Ansässige in EU und EWR (Art. 24 Abs. 6 TRLIRNR)
60-Prozent-Abschlag für Wohnraum für Nichtansässige nicht gewährt
Steuersatz in Deutschland Ihr persönlicher Steuersatz, spanische Steuer wird angerechnet

Warum es keinen Freibetrag gibt

Die spanische Nichtansässigensteuer kennt keinen Grundfreibetrag und kein persönliches Existenzminimum. Beides gehört zur Einkommensteuer der in Spanien Ansässigen. Für Nichtansässige bildet Art. 24 Abs. 1 TRLIRNR die Bemessungsgrundlage aus dem vollen Betrag der Einkünfte und schließt die Minderungen des Einkommensteuergesetzes ausdrücklich aus. Erklärt wird jede Einkunft für sich, mit dem festen Satz aus Art. 25 Abs. 1 Buchst. a TRLIRNR.

Für die deutsche Seite gilt dasselbe Ergebnis aus anderem Grund. Mieteinkünfte nach § 21 EStG haben keinen eigenen Freibetrag; sie gehen in das zu versteuernde Einkommen ein. Der Grundfreibetrag des § 32a EStG wirkt auf das gesamte Einkommen, nicht auf die Vermietung. Wer neben der Rente oder dem Gehalt vermietet, hat ihn längst ausgeschöpft.

Was stattdessen wirkt: die Ausgaben

Die Grundregel des IRNR ist die Besteuerung des Bruttobetrags. Art. 24 Abs. 6 TRLIRNR nimmt natürliche Personen mit Wohnsitz in der EU oder im EWR davon aus: Sie ziehen die Ausgaben nach den Regeln des spanischen Einkommensteuergesetzes ab, sofern der unmittelbare Zusammenhang mit den spanischen Einkünften nachgewiesen wird. Für Eigentümer mit Wohnsitz in Deutschland greift diese Ausnahme immer.

Abziehbar ist nur der Anteil, der auf die vermieteten Tage entfällt. Wer die Wohnung sechs Monate selbst nutzt, kürzt die Jahresbeträge entsprechend.

Der 60-Prozent-Abschlag und warum er nicht kommt

Spanische Vermieter mindern ihr Ergebnis aus der Vermietung von Wohnraum um einen Abschlag: bis 2023 einheitlich 60 Prozent, seit 2024 gestaffelt zwischen 50 und 90 Prozent (Art. 23 Abs. 2 LIRPF). Nichtansässige erhalten ihn nicht. Art. 24 Abs. 1 TRLIRNR schließt die Minderungen aus, und das Tribunal Económico-Administrativo Central hat die Anwendung mit Beschluss vom 24. November 2020 abgelehnt.

Die Frage ist damit nicht erledigt. Die Europäische Kommission hat im März 2019 ein Vertragsverletzungsverfahren gegen Spanien eingeleitet und sieht in der Ungleichbehandlung eine Beschränkung der Kapitalverkehrsfreiheit (Art. 63 AEUV). Die spanische Verwaltung wendet den Abschlag bis zu einer Entscheidung nicht an. Wer ihn beanspruchen will, zahlt zunächst und beantragt die Erstattung; über den Ausgang sagt dieser Artikel nichts.

Eine Rechnung über beide Länder

Angenommen, eine Wohnung in Alicante bringt 12.000 Euro Jahresmiete, die spanisch abziehbaren Ausgaben belaufen sich auf 3.600 Euro, und der deutsche Grenzsteuersatz liegt bei 35 Prozent. Nach deutschem Recht ergeben sich Werbungskosten von 4.500 Euro, weil die Abschreibung hier anders gerechnet wird.

SchrittSpanienDeutschland
Mieteinnahmen12.000 €12.000 €
Abzüge3.600 €4.500 €
Bemessungsgrundlage8.400 €7.500 €
Steuer1.596 € (19 %)2.625 € (35 %)
Anrechnung der spanischen Steuer – 1.596 €
Verbleibende Zahlung1.596 €1.029 €

Die Gesamtbelastung entspricht der deutschen Steuer, solange der deutsche Satz über dem spanischen liegt. Fällt sie darunter, bleibt ein Teil der spanischen Steuer stehen, weil § 34c Abs. 1 Satz 2 EStG die Anrechnung auf den Anteil der deutschen Steuer begrenzt, der auf die spanischen Einkünfte entfällt. Die Zahlen oben sind ein Beispiel; die Höchstbetragsrechnung hängt an Ihrer übrigen Erklärung und steht im Musterbericht.

Zwei Zahlen, die nicht dieselben sind

Die spanische Bemessungsgrundlage taugt nicht als deutsche Einkunft. Sie weicht in drei Punkten ab:

  1. Abschreibung. Spanien rechnet 3 Prozent vom höheren Wert aus Anschaffungskosten und Katasterwert ohne Grund und Boden. Deutschland rechnet nach § 7 Abs. 4 EStG vom Gebäudeanteil der Anschaffungskosten: 2 Prozent, bei Fertigstellung nach dem 31. Dezember 2022 3 Prozent.
  2. Umfang der Werbungskosten. § 9 EStG kennt Positionen, die die spanische Aufstellung nicht führt, etwa Fahrten zur Immobilie.
  3. Selbstnutzung. Beide Länder kürzen anteilig, aber die deutsche Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht bei einer Ferienwohnung hat ihre eigenen Maßstäbe.

In der Anlage AUS steht deshalb in Zeile 7 (Kennzahl 107) das nach deutschem Recht ermittelte Ergebnis, nicht die spanische Zahl. Die gezahlte Steuer gehört in Zeile 12 (Kennzahl 109).

Häufige Fragen

Wie hoch ist der Freibetrag für Mieteinnahmen aus Spanien?

Es gibt keinen. Die spanische Nichtansässigensteuer besteuert ab dem ersten Euro, und die deutschen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung haben keinen eigenen Freibetrag. Wirksam sind allein die Ausgaben, die Sie abziehen.

Warum zahle ich 19 und nicht 24 Prozent?

Der Satz hängt am Wohnsitzstaat, nicht an der Immobilie. Art. 25 Abs. 1 Buchst. a TRLIRNR sieht 19 Prozent für Ansässige in der EU sowie in Island, Norwegen und Liechtenstein vor, 24 Prozent für alle übrigen. Wer aus Deutschland vermietet, fällt unter die 19 Prozent.

Bekomme ich als Deutscher den 60-Prozent-Abschlag für Wohnraum?

Die spanische Verwaltung gewährt ihn Nichtansässigen nicht; das Tribunal Económico-Administrativo Central hat das am 24. November 2020 bestätigt. Die Europäische Kommission hält die Ungleichbehandlung für unionsrechtswidrig und führt seit März 2019 ein Vertragsverletzungsverfahren. Eine Entscheidung steht aus.

Zahle ich am Ende doppelt?

Nein. Deutschland besteuert die spanischen Mieteinkünfte und rechnet die spanische Steuer auf die deutsche an (Art. 22 Abs. 2 Buchst. b DBA-Spanien 2011, § 34c EStG). Die Belastung entspricht der höheren der beiden Steuern, soweit der Anrechnungshöchstbetrag reicht.

Gilt für eine Ferienwohnung ein anderer Steuersatz?

In Spanien nicht; die kurzfristige Vermietung an Urlauber wird mit denselben 19 Prozent belastet. Der Abschlag für Wohnraum wäre ohnehin ausgeschlossen, weil er dauerhaftes Wohnen voraussetzt. Auf der deutschen Seite ändert sich die Formularwahl: dazu der Artikel zur Ferienwohnung und der Anlage V-FeWo.

Kann ich einen Verlust aus der spanischen Wohnung in Deutschland abziehen?

Bei einer Immobilie in einem EU-Staat ja. Die Verlustbeschränkung des § 2a Abs. 1 EStG greift nur für Drittstaaten. Ein negatives Vermietungsergebnis aus Spanien mindert damit die deutschen Einkünfte, und die Anrechnung der spanischen Steuer geht in diesem Jahr ins Leere.

Quellen

Keine Steuerberatung. Dieser Artikel gibt die Rechtslage allgemein wieder, auf dem Stand des oben genannten Datums. Er beurteilt keinen Einzelfall, empfiehlt kein Vorgehen und ersetzt keine Beratung durch eine Steuerberaterin, einen Steuerberater oder eine Rechtsanwaltskanzlei. Welcher Weg in Ihrer Lage richtig ist, hängt an Umständen, die ein allgemeiner Text nicht kennt. Angaben ohne Gewähr.

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