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Anlage V oder Anlage V-FeWo: was die spanische Ferienwohnung braucht

Von , Entwickler und Betreiber · Stand: 09/2026 · Berechnungshilfe, keine Steuerberatung

Die Anlage V füllen Sie für jede vermietete Immobilie aus, die Anlage V-FeWo zusätzlich, sobald die Wohnung als Ferienwohnung genutzt oder kurzfristig vermietet wird. Das fragt die Anlage V in Zeile 10 (Kennzahl 61) ab, und bei „Ja“ verlangt der Vordruck die V-FeWo ausdrücklich. Wer seine spanische Wohnung an einen festen Mieter mit unbefristetem Vertrag vermietet, braucht sie nicht. Wer über Airbnb oder Booking an Feriengäste vermietet, braucht sie immer. Die Zeilennummern gelten für das Steuerjahr 2025.

Welche Vermietung welche Anlage braucht

Nutzung der spanischen WohnungAnlage VAnlage V-FeWoAnlage AUS
Fest vermietet an einen Mieterjaneinja
Nur an Feriengäste, sonst dafür bereitgehaltenjajaja
An Feriengäste und einige Wochen selbst genutztjajaja
Nur selbst genutzt oder leerneinneinnein

Die Anlage AUS gehört zu jeder Vermietung im Ausland, weil dort die in Spanien gezahlte Steuer zur Anrechnung eingetragen wird. Eine nur selbst genutzte Wohnung taucht in der deutschen Erklärung nicht auf. In Spanien löst sie trotzdem jedes Jahr ein Modelo 210 auf die imputierte Rente aus.

Was als kurzfristige Vermietung zählt

Eine Tagesgrenze nennen weder der Vordruck noch die Anleitung. Die Anleitung zur Anlage V führt als Beispiele die Vermietung über Internet-Plattformen und die Ferienwohnung an. Eine Buchung über Airbnb für eine Woche ist damit erfasst, ein unbefristeter Mietvertrag nicht. Dazwischen liegt die spanische Saisonvermietung für einige Monate, der alquiler de temporada. Für sie gibt es keine amtliche Einordnung; wer an wechselnde Mieter auf Zeit vermietet, liegt mit der V-FeWo näher an dem, wonach das Formular fragt.

Die V-FeWo ersetzt die Anlage V nicht. Einnahmen und Werbungskosten stehen weiter in der Anlage V, das Ergebnis in Zeile 85. Die V-FeWo nimmt nur die Nutzung auf: Tage der Vermietung, der Selbstnutzung und des Leerstands, die ortsüblichen Vermietungstage und ob ein Vermittler eingeschaltet ist. Welche Angabe in welche Zeile gehört, zeigt der Artikel Ferienwohnung auf Mallorca vermietet: welche Anlagen, welche Zeilen.

Warum das Formular nach den ortsüblichen Vermietungstagen fragt

An den ortsüblichen Tagen hängt, ob das Finanzamt Ihre Verluste ohne weitere Prüfung anerkennt. Bei einer Wohnung, die ausschließlich an Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit dafür bereitgehalten wird, unterstellt es die Absicht, auf Dauer einen Überschuss zu erzielen, solange die Vermietungstage die ortsüblichen nicht um mindestens 25 Prozent unterschreiten (BFH, Urteil vom 12. August 2025, IX R 23/24, Leitsatz 1). Wird die Grenze unterschritten, verlangt das Finanzamt eine Prognose über 30 Jahre, ob am Ende ein Überschuss steht. Gelingt sie nicht, zählen die Verluste nicht.

Mit dem Urteil vom August 2025 hat der BFH festgelegt, über welchen Zeitraum verglichen wird: den Durchschnitt aus drei bis fünf zusammenhängenden Jahren, nicht jedes Jahr für sich (Leitsatz 2). Den Zeitraum benennen Sie selbst, und die Zahlen dazu legen Sie vor (Rz. 18). Im entschiedenen Fall hatte das Finanzgericht die Jahre 2017 mit 72 statt 108 Tagen und 2018 mit 44 statt 87 Tagen einzeln geprüft und die Verluste gestrichen. Der BFH hob das auf.

Ein Beispiel mit angenommenen Werten:

JahrEigene VermietungstageOrtsüblichUnterschreitung
20239814030,0 %
202412415017,3 %
202511814518,6 %
Durchschnitt113,3145,021,8 %

Für sich genommen hätte 2023 die Grenze gerissen. Im Durchschnitt der drei Jahre liegt die Wohnung 21,8 Prozent unter dem Ortswert, und die Überschussabsicht wird unterstellt.

Sobald Sie die Wohnung selbst nutzen

Die Unterstellung gilt nur bei ausschließlicher Vermietung. Nutzen Sie die Wohnung auch selbst, überlassen Sie sie unentgeltlich an Familie oder Freunde, oder haben Sie sich die Selbstnutzung auch nur vorbehalten, prüft das Finanzamt die Überschussabsicht immer über die Prognose (BMF-Schreiben vom 8. Oktober 2004). Deshalb fragt Zeile 8 der V-FeWo schon nach dem Vorbehalt und nicht erst nach tatsächlich genutzten Tagen.

Wer die Vermietung einem fremden Vermittler übertragen und die Selbstnutzung für das ganze Jahr vertraglich ausgeschlossen hat, beantwortet Zeile 11 mit „Ja“.

Der Leerstand wird nach der Anleitung zur Anlage V-FeWo aufgeteilt. Ist die Selbstnutzung jederzeit möglich, teilen Sie ihn im Verhältnis der tatsächlich selbst genutzten zu den vermieteten Tagen. Haben Sie die Selbstnutzung auf bestimmte Wochen beschränkt, zählen nur diese als Selbstnutzung, und der übrige Leerstand gehört zur Vermietung. Tage, an denen Sie nur zur Reinigung, Reparatur oder Kontrolle in der Wohnung waren, sind keine Selbstnutzung.

Woher die ortsüblichen Tage für eine spanische Wohnung kommen

Die Anleitung verweist auf Fremdenverkehrsämter, Gemeinden und Kurverwaltungen. In Spanien gibt es eine amtliche Näherung: die Encuesta de Ocupación en Apartamentos Turísticos des spanischen Statistikamts INE. Sie weist monatlich den grado de ocupación por apartamentos aus, also den Anteil der belegten an den verfügbaren Apartment-Tagen, für rund hundert Urlaubsorte (INE, Tabla 2083). Darunter sind Calvià, Palma und Santanyí auf Mallorca, Benidorm, Dénia und Torrevieja an der Costa Blanca, Marbella, Estepona und Nerja an der Costa del Sol sowie Adeje und Arona auf Teneriffa.

Aus den Monatswerten ergibt sich eine Jahreszahl: je Monat die Tage mal den Belegungsgrad, dann die zwölf Ergebnisse addieren. Zwei Einschränkungen sollten Sie kennen, bevor Sie diese Zahl in Zeile 10 eintragen. Die Erhebung erfasst Betriebe, die Apartments gewerblich und im regionalen Register vermieten, keine privat vermietete Einzelwohnung. Und der Belegungsgrad bezieht sich auf die im jeweiligen Monat geöffneten Betriebe; in Orten mit Winterpause liegt die Jahressumme deshalb höher als die Auslastung einer Wohnung, die zwölf Monate angeboten wird.

Der „Ort“ muss nicht die Gemeinde sein. Der BFH lässt je nach Markt mehrere vergleichbare Gemeinden, einen Teil einer Gemeinde oder eine einzelne Ferienanlage gelten (Rz. 15). Lassen sich ortsübliche Tage gar nicht feststellen, entfällt die Unterstellung, und die Prognose entscheidet (Rz. 16).

Airbnb und Booking melden an beide Staaten

Plattformen melden seit dem Meldejahr 2023 jährlich, wer über sie vermietet hat, mit Einnahmen und Zahl der Buchungen. Bei Immobilien geht die Meldung an den Staat, in dem der Vermieter ansässig ist, und an den Staat, in dem die Wohnung liegt. In Deutschland regelt das das Plattformen-Steuertransparenzgesetz, in Spanien das Modelo 238. Die Einnahmen in Ihrer Anlage V und die Tage in der V-FeWo sollten zu dem passen, was die Plattform gemeldet hat. Ein Belegungskalender aus dem Plattformkonto, jedes Jahr als Datei gesichert, ist zugleich der Nachweis, den der BFH für den Durchschnitt über drei bis fünf Jahre von Ihnen erwartet.

Wer Reinigung während des Aufenthalts, Frühstück oder einen Empfang anbietet, kann die Grenze zum Gewerbebetrieb überschreiten. Dann gehören die Einkünfte in die Anlage G statt in die Anlage V; diese Grenze beurteilt der Rechner nicht.

Häufige Fragen

Seit wann gibt es die Anlage V-FeWo?

Seit dem Steuerjahr 2023. Vorher standen die Angaben zur Ferienwohnung in der Anlage V selbst; mit 2023 wurde sie in Anlage V, Anlage V-FeWo und Anlage V-Sonstige aufgeteilt.

Ich vermiete über Airbnb nur ein Zimmer meiner spanischen Wohnung. Brauche ich die V-FeWo?

Ja. Kurzfristige Vermietung über Internet-Plattformen gehört in die V-FeWo, und in der Anlage V geben Sie Gesamtwohnfläche und den als Ferienwohnung genutzten Wohnraum getrennt an (Zeile 11 (Kennzahl 54) und Zeile 12 (Kennzahl 56)).

Wie viele Tage muss ich vermieten, damit meine Verluste zählen?

Bei ausschließlicher Vermietung mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Vermietungstage, gerechnet im Durchschnitt über drei bis fünf zusammenhängende Jahre (BFH IX R 23/24). Nutzen Sie die Wohnung auch selbst, gibt es keine Tagesgrenze; dann entscheidet die Prognose über 30 Jahre.

Die Wohnung war ein Jahr fest vermietet, jetzt an Feriengäste. Was ändert sich?

Ab dem Jahr des Wechsels setzen Sie in der Anlage V das Kennzeichen für die Ferienwohnung und geben die V-FeWo ab. Für den Vergleich mit den ortsüblichen Tagen zählen die Jahre der Ferienvermietung. Im Fall des BFH war die Wohnung vorher vier Jahre fest vermietet; das Finanzgericht soll die Auslastung ab dem Jahr ermitteln, in dem die Ferienvermietung wieder begann.

Quellen

Keine Steuerberatung. Dieser Artikel gibt die Rechtslage allgemein wieder, auf dem Stand des oben genannten Datums. Er beurteilt keinen Einzelfall, empfiehlt kein Vorgehen und ersetzt keine Beratung durch eine Steuerberaterin, einen Steuerberater oder eine Rechtsanwaltskanzlei. Welcher Weg in Ihrer Lage richtig ist, hängt an Umständen, die ein allgemeiner Text nicht kennt. Angaben ohne Gewähr.

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