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Kaufpreisaufteilung für die spanische Immobilie: was § 6f EStG ändert

Von , Entwickler und Betreiber · Stand: 09/2026 · Berechnungshilfe, keine Steuerberatung

Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Grund und Boden (§ 7 Abs. 4 EStG). Wie hoch der Gebäudeanteil Ihrer Anschaffungskosten ausfällt, entscheidet damit über den größten Werbungskostenposten der Anlage V. Im Gesetz stand dazu bisher nichts.

Regierungsentwurf, noch kein geltendes Recht

Der Regierungsentwurf des JStG 2026 fügt einen neuen § 6f EStG ein. Bundestag und Bundesrat haben noch nicht entschieden. Bis zur Verkündung gilt für die Aufteilung weiterhin die Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs, auf die sich der Entwurf beruft.

Kabinettsbeschluss vom 12. August 2026

Die drei Stufen des § 6f EStG

§ 6f EStG ordnet die Aufteilung in eine feste Reihenfolge. Über § 9 Abs. 5 Satz 2 EStG gilt sie auch für die Überschusseinkünfte, also für Ihre Mieteinkünfte in der Anlage V.

Stufe Wann sie greift Was gilt
Absatz 1 Der Kaufvertrag teilt den Preis selbst auf Die vertragliche Aufteilung ist der Besteuerung zugrunde zu legen, sofern sie die realen Wertverhältnisse nicht in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich haltbar erscheint
Absatz 2 Der Vertrag nennt nur einen Gesamtpreis, oder die Aufteilung darin ist nicht haltbar Boden- und Gebäudewert sind gesondert zu ermitteln, der Kaufpreis wird nach dem Verhältnis beider Wertanteile aufgeteilt; für die Schätzung ist die ImmoWertV heranzuziehen
Absatz 3 Vereinfachung des Verfahrens Das Ergebnis der BMF-Arbeitshilfe kann zugrunde gelegt werden; wer davon abweichen will, braucht ein Gutachten nach persönlicher Vorortbesichtigung

Neu ist daran vor allem die Verbindlichkeit. Absatz 1 schreibt fest, was der Bundesfinanzhof seit dem Urteil vom 16. September 2015 (IX R 12/14, BStBl II 2016 S. 397) entschieden hat, und die Entwurfsbegründung nennt dieses Urteil als Grundlage.

Was das für eine Immobilie in Spanien bedeutet

Für einen Kauf in Spanien trägt Stufe 1. Entwurf und Begründung erwähnen ausländische Grundstücke an keiner Stelle, schließen sie aber auch nicht aus: § 6f EStG spricht von einem bebauten Grundstück, ohne nach der Lage zu unterscheiden.

Stufe 2 bleibt für ein spanisches Grundstück gangbar. § 40 Abs. 3 ImmoWertV lässt zu, den Bodenwert deduktiv oder in anderer geeigneter Weise zu ermitteln, wenn keine ausreichende Zahl von Vergleichspreisen und kein geeigneter Bodenrichtwert zur Verfügung steht. Aufwändig ist dieser Weg trotzdem, denn er läuft in der Praxis auf ein Gutachten hinaus.

Stufe 3 fällt dagegen aus. Die Arbeitshilfe des BMF verlangt als Eingabe den Bodenrichtwert, den der zuständige Gutachterausschuss beim Kreis oder bei der Gemeinde nach § 196 BauGB ermittelt hat. Für ein Grundstück auf Mallorca oder an der Costa Blanca gibt es diese Zahl nicht, und ein spanischer Katasterwert ist kein Bodenrichtwert.

Die Aufteilung gehört in die escritura

Der sicherste Weg ist, Grund und Gebäude schon beim Kauf getrennt auszuweisen. Der Notar nimmt die beiden Beträge in die escritura auf, wenn Käufer und Verkäufer sich darauf einigen. Sie stehen dann in einer Urkunde, die auch das spanische Finanzamt kennt.

Zwei Grenzen gelten. Eine nur zum Schein bestimmte Aufteilung bindet nicht, ebenso wenig eine gestaltungsmissbräuchliche im Sinne des § 42 AO. Und die Zahlen müssen wirtschaftlich haltbar sein: Wer bei einer Wohnung in erster Meereslinie fünf Prozent auf den Boden legt, wird die Aufteilung nicht halten.

ITP, Notar und Registro gehören zu den Anschaffungskosten und werden im selben Verhältnis auf Boden und Gebäude verteilt. Für eine Immobilie auf den Balearen lässt sich die ITP vor dem Notartermin mit dem ITP-Rechner von ImmoMind (Partnerlink) überschlagen. In die AfA gehen später die tatsächlich gezahlten Beträge ein, also die ITP laut Modelo 600 und die Rechnungen von Notar und Registro.

Wenn in der escritura nur ein Preis steht

Dann bleibt eine Schätzung, und die übliche Grundlage dafür ist der IBI-Bescheid. Er weist den valor catastral getrennt nach valor de construcción und valor del suelo aus. Das Verhältnis beider Werte wird auf die Anschaffungskosten übertragen, also auf Kaufpreis zuzüglich ITP, Notar und Registro (§ 6 Abs. 1 Nr. 1 EStG).

Diese Methode steht in keinem Gesetz. § 6f EStG nennt sie nicht, veröffentlichte Rechtsprechung zur Aufteilung bei Auslandsgrundstücken ist nicht ersichtlich, und ein Finanzamt kann eine andere Schätzung verlangen. Sie ist der praktikable Anhalt, solange keine vertragliche Aufteilung vorliegt.

Wie sich der Gebäudeanteil aus Ihren Zahlen ergibt und wie weit die deutsche Abschreibung von der spanischen abweicht, zeigt der Gebäude-AfA-Rechner.

Für wen sich nichts ändert

Wer seine Wohnung bereits gekauft hat, ist von § 6f EStG nicht betroffen. Die Anwendungsregelung in § 52 Abs. 14b EStG des Entwurfs greift erstmals für bebaute Grundstücke, die aufgrund eines nach dem Tag der Verkündung rechtswirksam abgeschlossenen obligatorischen Vertrags angeschafft wurden.

Für Altfälle bleibt es bei der bisherigen Rechtslage: vertragliche Aufteilung, sonst Schätzung nach dem Verhältnis der Verkehrswerte.

Häufige Fragen

Kann ich die Aufteilung nachträglich in die escritura aufnehmen?

Eine spätere Vereinbarung ist keine im Kaufvertrag vorgenommene Aufteilung, und § 6f Abs. 1 EStG stellt auf den Kaufvertrag ab. Wer die Trennung versäumt hat, landet bei der Schätzung nach Absatz 2. Vor dem Notartermin kostet die Aufteilung dagegen nichts außer einer Absprache mit dem Verkäufer.

Zählt der spanische Katasterwert für das deutsche Finanzamt?

Er zählt als Verhältniszahl, nie als Betrag. Abgeschrieben werden Ihre tatsächlichen Anschaffungskosten (§ 7 Abs. 4 EStG), und der Katasterwert liefert dafür nur die Quote zwischen Gebäude und Boden. Die spanische Abschreibung von drei Prozent auf den höheren Wert aus Katasterwert und Anschaffungskosten gehört nicht in die Anlage V.

Gilt § 6f EStG für einen Kauf aus dem Jahr 2019?

Nein. Maßgeblich ist der Tag der Verkündung des JStG 2026; Verträge davor bleiben außen vor. Eine bereits laufende Abschreibung wird durch die Neuregelung nicht angetastet.

Quellen

Keine Steuerberatung. Dieser Artikel gibt die Rechtslage allgemein wieder, auf dem Stand des oben genannten Datums. Er beurteilt keinen Einzelfall, empfiehlt kein Vorgehen und ersetzt keine Beratung durch eine Steuerberaterin, einen Steuerberater oder eine Rechtsanwaltskanzlei. Welcher Weg in Ihrer Lage richtig ist, hängt an Umständen, die ein allgemeiner Text nicht kennt. Angaben ohne Gewähr.

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