Spanische Immobilie verkauft: was Deutschland besteuert

Von Tim Hattendorf, Entwickler und Betreiber · Stand: 08/2026 · Berechnungshilfe, keine Steuerberatung

Beim Verkauf einer spanischen Immobilie zahlen Sie zuerst in Spanien: 19 Prozent auf den Gewinn, und der Käufer behält davon 3 Prozent des Kaufpreises gleich ein. In Deutschland ist der Gewinn steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Liegen sie darüber, bleibt der Gewinn in Deutschland steuerfrei. Fällt deutsche Steuer an, wird die spanische darauf angerechnet, nicht freigestellt.

Warum auch beim Verkauf angerechnet und nicht freigestellt wird

Es ist dieselbe Vorschrift wie bei der Miete, und sie nennt den Verkauf ausdrücklich. Art. 13 Abs. 1 DBA-Spanien gibt Spanien das Besteuerungsrecht für Gewinne aus der Veräußerung dort belegener Immobilien. Für Deutschland als Wohnsitzstaat ordnet Art. 22 Abs. 2 Buchst. b Doppelbuchst. vii DBA-Spanien 2011 die Anrechnung an, und zwar für

„Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen (einschließlich Einkünften aus der Veräußerung dieses Vermögens) oder die Vermögenswerte, soweit dieses Vermögen nicht tatsächlich zu einer Betriebsstätte im Königreich Spanien gehört."

Der Klammerzusatz ist der ganze Punkt. Wer bei der Miete schon mit der Freistellung gerechnet hat, überträgt den Irrtum meist auf den Verkauf. Deutschland stellt den Veräußerungsgewinn nicht frei; es besteuert ihn und rechnet die spanische Steuer nach § 34c EStG an.

Die Zehnjahresfrist entscheidet, ob überhaupt deutsche Steuer anfällt

Maßgeblich sind die Daten der beiden notariellen Verträge, nicht die der Zahlungen oder der Grundbucheintragung. Liegen zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre, ist der Vorgang in Deutschland kein privates Veräußerungsgeschäft und der Gewinn bleibt steuerfrei (§ 23 EStG).

Das hat eine Folge, die viele überrascht: Ist der Gewinn in Deutschland steuerfrei, gibt es auch keine deutsche Steuer, auf die etwas angerechnet werden könnte. Die in Spanien gezahlte Steuer ist dann endgültig. Spanien hat das Besteuerungsrecht und übt es aus; anrechenbar wird die Steuer dadurch nicht.

Zeitraum zwischen Kauf und Verkauf	Spanien	Deutschland
bis zehn Jahre	19 % auf den Gewinn	steuerpflichtig, spanische Steuer wird angerechnet
mehr als zehn Jahre	19 % auf den Gewinn	steuerfrei, keine Anrechnung möglich

Die Ausnahme für selbst bewohnte Immobilien in § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG greift bei einer vermieteten Ferienwohnung nicht. Sie verlangt Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren; wer vermietet hat, erfüllt das nicht.

Die abgezogene AfA erhöht den steuerpflichtigen Gewinn

Wer die Wohnung vermietet und in der Anlage V Gebäude-AfA abgezogen hat, bekommt sie beim Verkauf innerhalb der zehn Jahre zurückgerechnet. Die Anschaffungskosten mindern sich um jede AfA, die als Werbungskosten abgezogen wurde (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Der Veräußerungsgewinn fällt entsprechend höher aus.

Verloren ist dabei nichts. Die AfA hat in den Vermietungsjahren gewirkt und wird im Verkaufsjahr nachgeholt. Wichtig ist der Punkt trotzdem, weil der Betrag über zehn Jahre erheblich wird. Bei 200 000 € Gebäudeanteil und 2 Prozent sind es 4 000 € im Jahr, nach acht Jahren 32 000 €, um die der Gewinn steigt.

Was Spanien beim Verkauf einbehält und wann Sie es zurückbekommen

Der Käufer behält 3 Prozent des Kaufpreises ein und führt sie mit dem Modelo 211 ab. Das ist keine Steuer, sondern eine Vorauszahlung auf Ihre Steuer auf den Gewinn (Art. 25 Abs. 2 TRLIRNR). Sie erklären den tatsächlichen Gewinn danach selbst mit dem Modelo 210.

1. Beim Notartermin behält der Käufer 3 Prozent des Kaufpreises ein und zahlt Ihnen nur den Rest aus.
2. Der Käufer reicht innerhalb eines Monats das Modelo 211 ein und gibt Ihnen eine Kopie. Ohne diese Kopie können Sie den Einbehalt später nicht anrechnen lassen.
3. Sie erklären den Gewinn mit dem Modelo 210 und rechnen die 3 Prozent an. Die Frist läuft drei Monate nach Ablauf des Monats, den der Käufer hat; vom Verkaufstag an gerechnet sind es also vier Monate.
4. War der Einbehalt höher als die Steuer auf den Gewinn, erstattet die Agencia Tributaria die Differenz. War er niedriger, zahlen Sie nach.

Wie der Gewinn in beiden Ländern berechnet wird

Beide Länder ziehen vom Verkaufspreis die Anschaffungskosten und die Nebenkosten ab, kommen aber auf verschiedene Beträge. Spanien rechnet mit den historischen Anschaffungskosten zuzüglich der beim Kauf gezahlten Steuern und Gebühren. Deutschland rechnet mit denselben Anschaffungskosten, vermindert um die abgezogene AfA, und zieht die Veräußerungskosten ab.

Position	Spanien	Deutschland
Anschaffungskosten	Kaufpreis zuzüglich ITP, Notar, Register	Kaufpreis zuzüglich Anschaffungsnebenkosten
Abgezogene Gebäude-AfA	mindert die Anschaffungskosten	mindert die Anschaffungskosten (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG)
Veräußerungskosten	Makler, Plusvalía municipal, Anwalt	Makler, Notar, sonstige Kosten des Verkaufs
Steuersatz	19 % für in der EU oder im EWR Ansässige	Ihr persönlicher Steuersatz
Freigrenze	keine	1 000 € Gesamtgewinn im Kalenderjahr (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG)

Weil die Bemessungsgrundlagen auseinanderfallen, ist die spanische Steuer nicht schon deshalb voll anrechenbar, weil sie gezahlt wurde. Es gilt dieselbe Grenze wie bei den Mieteinkünften: Angerechnet wird höchstens der Teil der deutschen Steuer, der auf die spanischen Einkünfte entfällt (§ 34c Abs. 1 Satz 2 EStG).

Wo der Verkauf in der deutschen Erklärung steht

Nicht in der Anlage V. Der Veräußerungsgewinn gehört in die Anlage SO, die private Veräußerungsgeschäfte aufnimmt. Die Anlage V endet mit dem Vermietungsergebnis bis zum Verkaufstag; dass das Objekt veräußert wurde, wird dort nur als Datum vermerkt.

Angabe	Formular
Vermietungsergebnis bis zum Verkaufstag	Anlage V, Zeile 85
Tag der Veräußerung	Anlage V, Zeile 8
Veräußerungsgewinn innerhalb der zehn Jahre	Anlage SO
Spanische Steuer auf den Veräußerungsgewinn	Anlage AUS, Zeile 12 (Kennzahl 109)

Die Zeilen der Anlage V und AUS gelten für das Steuerjahr 2025. Für die Anlage SO nennt diese Seite keine Zeile: Die Zuordnung ist noch nicht aus dem amtlichen Vordruck übernommen, und eine falsche Zeile wäre schlechter als keine. Wie die geprüften Zuordnungen entstehen, steht unter Methodik und Quellen.

Häufige Fragen

Ich habe die Wohnung vor zwölf Jahren gekauft. Muss ich den Verkauf in Deutschland erklären?

Der Gewinn ist nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerfrei, weil zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre liegen. Die Vermietungseinkünfte bis zum Verkaufstag gehören trotzdem in die Anlage V, und die darauf entfallende spanische Steuer weiterhin in die Anlage AUS.

Bekomme ich die einbehaltenen 3 Prozent zurück?

Soweit sie höher sind als die spanische Steuer auf Ihren Gewinn, ja. Sie müssen dafür das Modelo 210 innerhalb von vier Monaten nach dem Verkauf einreichen und die Kopie des Modelo 211 vom Käufer beilegen. Ohne Erklärung bleibt der Einbehalt bei der Agencia Tributaria.

Ich habe mit Verlust verkauft. Kann ich ihn in Deutschland abziehen?

Nur gegen Gewinne aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften, im selben Jahr oder über den Verlustvortrag in anderen Jahren (§ 23 Abs. 3 Satz 7 und 8 EStG). Mit Ihrem Arbeitslohn oder Ihren Mieteinkünften lässt sich der Verlust nicht verrechnen. Außerhalb der Zehnjahresfrist wirkt er gar nicht, so wie ein Gewinn dort steuerfrei bliebe.

Zählt für die zehn Jahre der Notartermin oder die Zahlung?

Die Daten der beiden schuldrechtlichen Verträge, also in aller Regel die Tage der notariellen Beurkundung von Kauf und Verkauf. Wann der Kaufpreis floss und wann das Grundbuch oder das Registro de la Propiedad die Änderung eingetragen hat, ist dafür ohne Bedeutung.

Muss ich die Plusvalía municipal in der deutschen Erklärung angeben?

Sie ist eine Kommunalsteuer der Gemeinde auf den Bodenwertzuwachs und keine Steuer vom Einkommen. Anrechenbar nach § 34c EStG ist sie deshalb nicht. Als Kosten des Verkaufs mindert sie aber den Veräußerungsgewinn, wenn Sie sie als Verkäufer getragen haben.

Ich hatte die Wohnung teils selbst genutzt. Ändert das etwas?

Für die Zehnjahresfrist nicht. Die Ausnahme für eigene Wohnzwecke verlangt, dass die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich selbst bewohnt wurde. Eine Ferienwohnung, die daneben vermietet war, erfüllt das nicht. Für die AfA gilt: Zurückgerechnet wird nur, was Sie tatsächlich als Werbungskosten abgezogen haben.

Quellen

• DBA-Spanien vom 3. Februar 2011
  Bundesministerium der Finanzen
• § 23 EStG
  Bundesministerium der Justiz
• § 34c EStG
  Bundesministerium der Justiz
• Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (Real Decreto Legislativo 5/2004)
  Boletín Oficial del Estado
• Modelo 210, Agencia Tributaria
  Agencia Estatal de Administración Tributaria
• § 7 EStG
  Bundesministerium der Justiz

Keine Steuerberatung. Dieser Artikel gibt die Rechtslage allgemein wieder, auf dem Stand des oben genannten Datums. Er beurteilt keinen Einzelfall, empfiehlt kein Vorgehen und ersetzt keine Beratung durch eine Steuerberaterin, einen Steuerberater oder eine Rechtsanwaltskanzlei. Welcher Weg in Ihrer Lage richtig ist, hängt an Umständen, die ein allgemeiner Text nicht kennt. Angaben ohne Gewähr.

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